2023年伊始，房地产市场出现点状回暖，但大多数城市的库存压力仍未回复到合理水平，部分高库存板块的去化压力依旧积重难返。

(资料图)

我们从CRIC系统重点监测的近3000个板块中，选取出了库存规模较大、且消化周期居于前列的50个板块，在兼顾城市平均消化周期、交易规模变动的情况下，对这些板块进行了研究。

发现了六大共性特征：

1. 高库存板块中，超四成套均面积小于100平米，小户型库存占比更高；

2. 低价刚需板块居多，近七成住宅均价低于本市平均；

3. 需求端支撑不足，2022年交易跌幅显著高于其他板块；

4. 常见高库存板块可分为四大类别：“刚需新城”、“高价慢售”、“全市滞销”、“户型错配”；

5. 中大户型去化情况相对较好，小户型库存面临更大去化困难；

6. 中低价位板块需求支撑更为脆弱，窗口期更应“抢收”业绩。

在所有板块的库存中，小面积一房、两房户型一直都存在供需两弱的情况，面临着比大户型更显著的去化压力，高库存板块也存在类似规律。

我们选取了待售住宅超过4000套、消化周期均超过40个月的50个板块作为研究对象，并将待售住宅同样超过4000套的其他板块对照组进行了对比研究。

结果发现，高库存板块的套均面积中位数为103平米，超过四成板块的套均面积在100平米以下，而对照组中不到二成的板块在100平米以下，两者出现了显著差异。

在中国人均住房面积超过40平米的背景下，居民对于新房的需求显然已经从“有房住”向“住好房”转变。

市场上更多的小面积刚需已经由二手房市场承接，尤其在市场逆周期中，对于想购买小面积产品的刚需购房者来说，议价空间大、配套完善、购房即入住的二手房也更适合他们这一阶段的居住需要，所以，高库存板块中小户型占比较高也在意料之中。

另外，近几年部分旅居板块也出现了库存高企、去化缓慢的情况。这些板块也多以小户型、低总价的房源为主，如舟山朱家尖、惠州稔山、巽寮湾、环南昆山温泉板块，库存套均面积仅60平米左右，待售库存中超过一半房源均为一房户型。

这些高库存板块房价水平大多相对较低，典型如天津远郊的京津新城板块，板块交易均价仅为6000元/平米左右，仅为天津全市交易均价的1/3。

如果将高库存板块与所在城市成交均价进行对比，我们发现，接近七成的高库存板块房价低于全市平均房价。而且，在高价的高库存板块中，还有部分板块的房价其实是“名高实低”。

比如处于深莞惠交界的惠州新圩板块，交易均价约1.6万元/平米，达到了惠州成交均价的1.2倍，但考虑到其特殊位置和购房人群，相对于临近的深圳龙岗4万/平米左右的房价水平，新圩的价差优势就很明显了。

虽然库存TOP50板块的消化周期远高于其他板块，但对比2021年库存规模却更为稳定，超过六成的高库存板块的库存套数同比变化在±10%以内，其中宜兴和桥、沈阳白塔等板块库存规模甚至出现了同比下降。

反观对照组中消化周期较低的板块，仅有三成库存套数同比变化在±10%以内，接近四成的板块出现了库存增加的现象。

典型如上海临港，2022年末库存规模同比增长98%，达到近8000套，但得益于优秀的需求端表现，消化周期仍维持在8.7个月，短期去化压力依旧无虞。

对大多数城市来说，供给侧能够比较好地做到“以销定供”，出现去化风险的板块，也能够较好地控制其库存规模，因此高库存板块待售套数大多排在了城市次高的位置。

以武汉为例，库存套数TOP10板块中，消化周期高于40个月的板块均处在第五名以后的位置，处于前5的板块消化周期均低于30个月。

郑州情况也比较类似，库存套数的运河新区消化周期也在30个月以下，消化周期的航海路板块，库存套数排在第五。

但高库存板块需求端波动更为剧烈，2022年同比下降达到53%，与对照组板块对比来看，同比中位数仅为下降37%，相差超过16个百分点。

大量中远郊板块的交易规模出现了显著下跌。如刚需大盘扎堆的兰州青白石，两城交界的京津新城，主打旅居小户型的舟山朱家尖等，2022年交易量同比跌幅均超过了七成。

其中兰州青白石板块交易量更是从2021年的1.5万套下跌至2022年的1800套，交易量直接下降了一个量级。

仅极少数高库存板块在2022年成交面积不降反升，如大连星海、长春东盛大街等。这些板块的共性特征如下：

一是房价水平处于本市前列，均可达到城市销售均价的1.1倍以上，区位上拥有一定竞争优势，典型如星海广场即是大连的地标板块；

二是成交规模不大，多在1000套以下，单盘影响明显，如东盛大街的荣光路某项目2022年三次加推销售636套，单盘去化套数即超过了2021年板块全年成交总和557套。

高库存板块从区位特征和形成原因来看，大致可分为四大典型类别：“刚需新城”、“高价慢售”、“全市滞销”、“户型错配”。

仅极少数板块情况较为特殊，如深圳龙华即出现了非典型性的“高价慢售”，在少数高端楼盘的带动下，目前龙华新房成交均价已经站上了6.7万元/平米，与深圳全市交易均价基本持平。

这也导致了真正的刚需客买不起龙华，高端客户中认可度又不高，再加之前期售出了较多土地，待售规模居高不下，消化周期也因此达到56个月的高位。

上述四大类型中，常见的就是“刚需新城”型，有19个板块可归入此类。

这类板块大多位于城市中远郊，有一定规划利好，“空港”、“产业新城”是这些板块的常见标签。不过就配套建设和房价水平角度来看，大多仍处于发展起步期，区位认可度较低，房价水平低于本市均价，消化周期也高于本市平均。

典型如天津宝坻的京津新城、广州的花都汽车城板块，郑州的航空港区等，在规划利好之下引来了多处在开发项目，其中天津京津新城待售套数更是接近1.2万套，房价水平也仅为天津的三成左右。但这些板块毕竟处于均城市远郊地带，地缘客户数量相对有限，通勤交通不便之下，市区刚需自住客群认可度也相对较低，在2022年的行业逆市之下，销售规模均显著衰退，板块消化周期均达到了本市平均的2倍以上。

高价慢售型板块的数量也比较多。这类板块主要有两类，较为常见的为各城市较早发展起来的一批板块。

典型如大连星海板块和中山广场所在的中心CBD板块，作为大连市的老牌地标所在地，2011年房价水平即达到了2万元/平米左右，但近年来新增品质新盘较少，交易规模明显不及近年来房价快速上涨的甘中板块。

甘中板块房价直至2016年还在1万元/平米左右，在远洋、华润、招商、中海多个优质项目入市的助推下，2016-2020年间一年一个台阶，房价快速上升至2万元/平米左右，之后销售套数即稳定在了全市TOP3的位置，甘中板块2022年成交套数达到了星海板块的6倍，年末消化周期仅为26个月，去化压力也远远低于星海板块。

另一类是非常规的旅居板块、大城市外溢板块。这类板块的购房需求大多与民间投资意愿联系的更为紧密，也更容易受到行业成交景气变化的影响。

主打旅居地产的惠东巽寮湾情况更为典型，2020年疫情后交易规模即快速下行，年备案量由2019年的1800套下降至2022年的650套左右，消化周期也上升到90个月。

全市滞销板块，顾名思义，这类板块消化周期高企主要受制于本市消化周期的拖累。这些板块的销售规模大多位于各城市板块的前列，其中兰州的和平定远、青白石，宜兴的和桥、丁蜀等板块，更是两市2022年的TOP3板块。

以宜兴和桥板块为例，作为典型的低价跑量板块，和桥的交易均价大约8000元/平米左右，仅为宜兴市均价的一半，板块内的花溪小镇更是2022年宜兴市的项目，主要还是因为城市问题导致板块消化周期高企。

供求户型错配之下，自然有更多的产品面临滞销，这也是较为常见的一类典型板块，而且前三种类型中的不少板块也兼具这个特征。

值得一提的是，高库存板块中，有四成板块的成交套均面积和库存套均面积的差异超过10平米，在对照组中，只有大约二成的板块差异如此之大。所以，高库存板块中，小户型难去化的问题更为常见。

典型如沈阳大东的陶瓷城板块，作为城市的主力旧改区域，陶瓷城板块供应了大量小户型房源，库存套均面积仅为73平米，但需求端的成交套均面积已经突破100平米，供需错位之下消化周期自然高企。

还有极少部分板块存在着供需户型的“两头错配”，大户型、小户型均去化缓慢，因此库存和成交套均面积差不多。典型如广州花都汽车城、深圳龙岗板块等。

以深圳龙岗为例，二房、三房产品消化周期尚可，其中二房消化周期更是只有29个月，远低于该板块44个月的平均消化周期，但是其一房和四房及以上产品成交流量较低，导致大户型和小户型消化周期高企，从而拉高了该板块的整体消化周期。

从户型看，小户型产品库存占比更高，去化压力更大，并且与价格水平较低的一房产品相比，二房均价与本市均价较为接近，所面临的库存压力也远高于对照组的其他板块。

高库存板块虽然大多短板显著，但大户型产品凭借总价优势，依旧是各户型中去化压力小的。

统计指标显示，高库存板块所有房型消化周期的中位数为39个月，一房、二房产品消化周期的中位数则高达53个月。

在高库存板块中，超过一半板块的二房产品库存占比达到20%以上。但在对照组消化周期的20个板块中，仅南京河西的二房库存占比超过20%，该类产品消化周期达到52个月，远高于全板块13个月的消化周期，但考虑到河西本身是南京新房价格的“天花板”，供给侧惜售心理之下，去化较慢的二房库存高企也在情理之中。

从价格指标看，中大户型产品均价差距较为显著，高库存板块三房、四房产品的销售均价均在1.35万元/平米左右，对照组这一户型产品的均价则高达1.9万元/平米，较高库存板块高出30%以上，其中五房及以上产品的成交均价，更是只有全市均价的七成左右。

得益于价格方面的优势，高库存板块中的四房、五房产品反而是平均消化周期相对较低的。

如广州花都汽车城板块的四房均价1.7万元/平米，为本市同类产品的四成，珠海三灶的五房及以上均价2.6万元/平米，为本市同类产品的七成，两类产品消化周期仅为20个月左右，远低于板块平均消化周期。

从去化速度看，高库存板块一房产品的平均消化周期高达92个月，远高于高库存板块的其他户型，成为消化周期高企的主要原因。如广州花都汽车城、珠海三灶、惠州环南昆山温泉均是一房库存超千套、去化承压的典型板块。

与对照组相比，二房产品的消化周期差距，达到了47个月。作为主要面向刚需家庭的产品，二房户型的购房者对价格更为敏感，租赁房、二手房等替代性竞品更多，定位偏失造成的消化周期变化也更为显著。

二房库存超过500套的高库存板块中，除深圳龙岗等极少数之外，绝大多数的高库存板块二房产品消化周期都在50个月以上，如郑州国际物流园、航海路，兰州永登，惠阳淡水等板块的二房消化周期均在100个月左右或更高。

三房及以上户型的消化周期虽然仍明显高于对照组板块，但已经是高库存板块中消化周期较低的一类了。

高库存板块中小面积段库存积压更为显著。在70平米以下的小面积段，高库存板块的占比为15%，高于对照组7个百分点；在180平米以上的“两端”面积段中，高库存板块库存规模占比6%，低于对照组9个百分点。至于其他面积段占比则相差不大。

从去化速度看，高库存板块消化周期呈现“两头翘”的状态。一方面是180平米以上面积段平均消化周期高达80个月，另一方面70平米以下平均消化周期高达94个月。

对这些高库存板块而言，区位过偏对于小面积和大平层产品的去化压力更为明显，地缘客户更为青睐的中大面积段产品消化周期指标则表现稍好。

中间面积段的消化周期长度则相对较低，90-160平米消化周期是高库存板块的低点，多在50个月左右。

但是120-140平米的面积段却出现了库存指标的明显波动，消化周期激增至60个月左右，远高于90-160平米区间内的其他面积段。并且这一现象并非少数板块库存高企造成，而是普遍存在。

如深圳龙华、龙岗，惠州和桥、郑州常西湖、兰州雁滩等均是如此，对于这些客群竞争上存在一定短板的板块，100-120平米面积段销售价格或可维持在与其他板块相近的价位，但是120平米以上的大户型的价格竞争力则明显下降，再加上库存规模依旧保持较高位置，导致这些板块的120-140平米面积段产品陷入了去化“陷阱”。

与其他板块相比，高库存板块需求端支撑本就不足，在行业出现大幅波动的年份中，高库存板块的成交规模降幅也更大。

2022年高库存板块成交套数平均下降了56%，较对照组板块降幅高出了20个百分点。同时，成交均价在城市均价70%-90%之间的高库存板块跌幅，抗风险能力尤其脆弱，2022年平均成交跌幅接近七成。

因此，在当前行业整体规模缩量、项目运营追求安全边际的情况下，处于这一价位板块的项目，除非拥有明确的中长期利好预期，更应当抓住每一轮市场的窗口期，在市场热度回升之时果断加强营销，抢收业绩以规避后期市场动荡所出现的风险。

在经历了近两年的地价回调之后，目前大多数城市地价已经回调到了相对合适的水平，就大多数高库存板块的地价水平来看，更是为房地产开发留下了充足的利润空间，只是由于整体库存积压较多、去化速度较慢导致大多数地块只能由地方平台托底成交。

从结构性角度来看，部分高库存板块的中大户型产品去化情况尚在可接受范围。对于高库存板块的中小型项目，若利润空间合适且可以主打中大户型产品，还是可以列入企业拿地或收并购的考查范围。

展望未来，鉴于中国房地产销售回到2019-2021年的历史高位的可能性较低，对于大多数高库存板块而言，不应将去化提速寄希望于行业或城市交易的整体性好转，更多的还是要依赖供给侧的良好控制，以及微观板块需求侧的适度回升。

因此，刚需新城、高价慢售型板块去化压力出现好转的可能性更大一些。刚需新城类板块可寄希望于城市规划的正式落地和配套设施的进一步改善。

对于高价慢售的高库存板块而言，随着旧城改造的全面推进，也有望在城市板块下一轮的价值轮动中赢得发展先机。

不过，考虑到我国新城建设规划大于实际需求总量，在产业和人才竞争之下，不免有大量的新城会在大浪淘沙下面对“空城”的结局，也会有不少旧城区会在行政、产业、配套迁徙之下面临没落。

对于大对数处于刚需新城、高价慢售型板块的项目而言，仍不建议长期恋战，尽可能抓准窗口期或找到自身的定位优势，加速出货为先；只有对于少数预期确定的价值潜力板块，如区域规划等级较高，已有明确产业入驻，且企业自身资金面较佳，可以承受3-5年甚至更长的预期利好转化期，才可适当考虑。

户型错配的高库存板块方面，由于囤积了大量不适宜的产品类型，除非在售价方面给出巨大让步，或板块自身出现了超预期的发展，滞销户型的去化情况难以在中短期内出现好转。

对于这些板块的新增项目而言，更要注意避免户型上的“撞车”，至于对于相关项目的收并购机会，考虑到相关产品去化需要在价格调整和营销方面做出的大量努力，也更应当慎之又慎。