年限、利率、还款方式解惑

每个人都希望经营贷有长年限，2021年前也确实有房贷那么长达30年的产品，却在2021年后一刀切下调至三年（十年二十年授信并不是单笔贷款年限，涉嫌挂羊头卖狗肉）。随着调控结束，目前很少见到十年期和五年期产品。对于真正的经营来说，三年已经够长了，往往一年后就开始换其他银行产品。

(资料图)

但不是每个人都有这种认知，大多数人会拿房贷的使用周期来做比较，提前还款一般都在五年左右，三年续贷会让他们很恐慌，有五年十年作为安全垫，他们就比较能放心使用资金。

这是市场上目前均衡的产品之一，首先年限满足了人们安全感的需求，其次是利率极其有吸引力，五年期挂钩的是一年期 LPR 利率，即利率可达3.65%-0.4=3.2%，十年期挂钩的是五年期 LPR 利率，即利率可达4.3%-0.85=3.45%；二押3.55%，也是市场！

还有还款方式，如果年限是五年和十年，那还款方式就自然是先息后本和等额本息气球贷两种。

先息后本很好理解，月供很好计算：本金＊年化利率／12，以500W为例，利率为五年期的3.2%，则月供为500W*3.2%/12=13333.33元，压力极小，现金流很友好。

那么气球贷怎么理解？以这款产品举例：按照五年等额本息计算月供，没有人能承受高月供，因此银行会按照20年等额本息计算月供，大幅降低了还款压力。但是注意，还到第60个月到期时，剩余所有本金要一次性还清（或者续贷不全额还本，继续按原来月供还下去），本金还清后也没有利息产生了，所以叫"利随本清"。这样做的好处是，既不违反监管要求的经营贷短期规定，也能让客户容易接受这个年限和月供，

更准确地讲，我认为气球贷可以冠之以" T 形贷"甚至"蘑菇贷"，会更加形象，但是我们就按照约定俗成的叫法称之为"气球贷"。如图所示：（下面一竖代表每个月的月供，长达60个月，而上面一横应该特别长代表未还的本金）

细则

利率：一口价，一押3.2%/3.45%;二押3.55%年限：20年授信，每五年/十年续贷，不强制要求还本；二押长五年额度：1000万，二押1000万封顶（注：二押要求原按揭还款满18个月，超过500万需要抵押物和个人评级在 B 级以上），七成（有备用房），二押六成﹣按揭余额（本行按揭可按七成减）；备用房认可借款人和配偶外地有产证的房产，以及直系亲属上海的房产

还款方式：有四种方式可以选择，1、先息后本，三年内只付息，三年到期续贷；2、等额本息，真正五年期，按20年气球贷等额本息；3、真正十年期，前三年只付息＋后七年气球贷按20年等额本息；4、真正十年期，气球贷按20年等额本息放款：第三方法人股东个人账户受理标准：公司：成立半年、一年＋持股时间满半年、一年（半年需要经营情况较好）;包邮区真实经营公司可以受理开户：不用开对公户产证日期：产证时间半年、一年，一手期房和赠与不限房产：全上海都可以做（包括崇明）可受理40年房龄；房价300万以上，郊区200万以上；房龄超30年，六成，只做一押主贷人和产权人：22-65岁；18-70岁（超过70岁可以特批）；外籍和港澳台都可以主贷；流水：贷前流水要求不高，个人流水+对公开票，体现经营痕迹，有发票佐证佳。经营场所：商业办公地、居家办公（需三个月之前的发票佐证）征信：逾期不得连续四次；征信查询次数两个月不能超过四次；信用贷和小贷多影响征信评级。贷后管理：通常大家都在放款后就觉得万事大吉了，但对银行来说，这才是工作的开始，它要确保这笔资金正规使用，并且借款人有充足的还款能力，要经常维持经营痕迹，选择良好的企业服务平台。

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