土拍回归“价高者得” 更适应当下楼市需求

每经评论员薛晖

据近日媒体报道,9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。


(相关资料图)

根据中指研究院监测,近期已有成都、济南、合肥等地相继落实“取消土地限价”。如9月26日,成都宣布中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖,新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。10月9日,济南市自然资源与规划局发布公告,对即将竞拍的两批土地的竞买规则作出调整,土地最高限价取消。

实际上,自8月底以来,中央及各地一系列政策密集出台,对房地产市场情绪产生积极带动,北京、上海、广州等核心城市新房销售回暖。但全国房地产市场销售规模整体仍处低位,土地市场颓势未改。

根据机构数据,2023年1~9月,全国300城住宅用地成交22391万平方米,同比下降33.4%。9月,300城住宅用地成交2693万平方米,同比下降49.7%;成交楼面均价7673元/平方米,同比下跌2.1%。

土地市场低迷的原因在于,在过去一段时期,我国住房土地出让政策中存在两大约束:一方面,为了限制房价而限制地价;另一方面,限制宅地容积率不得低于1.0(即所谓的“禁墅令”)。这些限制性政策在抑制房价过快上涨的过程中发挥了积极作用,但代价是让房企不能按照需求升级做出高品质的低密度产品。如若放松对远郊区的容积率限制,可在未来向市场释放高质量的产品,牵引换房需求释放。

任何一种制度的确立或调整,都需要适应当时的环境。在2021年之前,各地的土拍都遵循“价高者得”的原则。但随着楼市调控加码,尤其是为了避免“地价推高房价”。各地在“限房价”之后,又开始“限地价”。具体作法就是,在竞拍过程中,一旦达到地价上限,还要通过竞人才房面积、竞自持面积、竞保障房面积或抽签等方式,决定地块的归属。

以上种种举措,在遏制地价和房价过快上涨方面,是有立竿见影之效的。然而,世异时移。限地价虽然限住了房价,也导致土地市场遇冷。

遇冷的原因在于,市场已经由昔日卖方市场(即房企多,供地少)变成了买方市场(开发商减少,土地供应量不减)。开发商希望拿地时只考虑一个价格因素,而不是附加各种不确定的条件,而政府也希望以有限的出让地块收回尽可能多的现金。如此,“价高者得”的回归就一拍即合,合情合理了。

实际上,土拍政策的调整,也与楼市政策调整的大方向相符。

今年以来,各地楼市政策变化的一个大方向就是,将前几年的限购限贷限价政策放松或取消。换言之,由行政干预转为市场调节。此一松一变,也是因为楼市已由原来的“过热”转成了“低迷”。所以,正视现实之后,政策也由“抑制”变成“支持”。甚至,连之前多年的政策禁区“容积率不得低于1.0”的限制也可能放开。

可以说,无论是土地限价令还是容积率规定,都是在土地“市场过热”的时代才出现的。在过热的时候,需要行政干预给市场降温。但“市场过冷”时,行政干预就要退出,让位于市场机场。

这就是政策“换挡”的逻辑。

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