销售端回暖不及预期，前三季度全国住宅新开工骤减了近1/4。

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10月18日，国家统计局公布1-9月全国房地产开发投资数据，前三季度全国商品房销售额8.9万亿元，下降4.6%；住宅销售额下降3.2%。全国房地产开发投资同比下降9.1%，降速与1-8月相同，其中住宅投资下降8.4%。

9月，房地产开发景气指数（国房景气指数）为93.44。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为：“认房不认贷等新政以来，虽然政策组合拳利好循序渐进落地，但短期内来看，房地产开发投资和商品房销售情况还没有明显改观，仍然处于同比下降通道。”

“认房不认贷”效果未及预期

据国家统计局数据，1-9月，全国商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%；商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。另一方面，商品房待售面积截至9月末达到64537万平方米，同比增长18.3%，而住宅待售面积增长19.7%。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“1-9月，全国房地产销售面积、销售金额同比降幅延续扩大趋势，但9月单月同比降幅均有所收窄。”

各区域商品房销售面积、销售金额同比均下降，其中中部地区商品房销售额降幅达到9.2%，降幅最小的东部地区为下降3%，但降幅同比扩大。

对于“认房不认贷”一个月以来的市场情况，张宏伟分析，截至目前，仅北京、上海、广州成交量的复苏效果明显，深圳因政策面仍然较为严格，并没有成交量复苏。强二线城市成交量普遍回升是改善需求主导的区域，且也有降价跑量的因素驱动，同时这些城市限购区或主城区对于近远郊或周三四线城市有虹吸效应；其他弱二线和三四线城市效果不明显，仍然有较大的去库存压力，这也是这些城市开发投资、商品房销售、房价指数在当下回调的主要原因。

新开工数据连续25个月下跌需警惕

1—9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，其中住宅投资66279亿元，下降8.4%。

值得注意的是，房地产开发企业房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。易居研究院根据国家统计局历史数据判断，该指标已经出现了连续25个月下跌，短期内，由于购房销售市场数据相对处于低位，新开工不足的风险还没有暴露出来，从房地产良性循环的角度看，新房的开工数据还是需要提振。

易居研究院研究总监严跃进建议，“各地在预售制度方面要采取更灵活的措施。‘一管就死’是目前预售制度的一个问题，各地要规范预售流程，但资金还是需要加快到位。对于销售不错的项目，更需要督促加快建设和交付。”

此外，在各方集中保交付之下，全国房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

资金压力成为制约房企新开工及施工数据的的最大因素之一。前三季度，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，自筹资金下降21.8%，国内贷款下降11.1%，定金及预收款下降9.6%，个人按揭贷款下降6.9%。

陈文静指出，9月份各渠道融资规模均大幅下降，信用债降幅明显，企业现金流仍面临较大压力。短期来看，四季度，新开工面积低基数效应有望进一步显现，预计新开工面积同比降幅继续收窄，但难改同比下行趋势。在核心城市销售市场保持一定活跃度下，核心城市的房地产开发投资有望逐渐好转，进而对四季度全国房地产开发投资额形成一定支撑，但从全年来看，全国房地产开发投资额同比降幅或仍较大。