孙鑫/王苇凌

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10月12日，随着最后2幅宅地归属落定，2023上海第三批土拍上半场也正式宣告落幕。本次土拍共计出让7幅地块，成交金额约196.9亿元。其中，4幅地块进入摇号环节，2幅地块底价成交，央国企包揽全部地块，土拍热度较第二批次出让有所下降。

不同板块，房企拿地热情分化

三批次土拍上半场推出首日，共有5幅宅地成功拍出，保利发展（600048）夺得静安内环黄金地块，招商蛇口（001979）摘下浦东三林社区大体量纯宅地，长三角投资获得青浦金泽巨无霸地块，建发拿下金山新城大体量纯宅地；次日，完成剩余2幅地块的出让。7宗宅地，成交总建面100万平方米，成交总价197亿元，成交楼板价19697元/平方米，溢价率6.7%。

成交联楼板价之“最”从成交楼板价来看，最高为静安区中兴社区C070202单元280-06地块，楼板价8.11万元/平方米，起拍楼板价：7.4万/平方米，房地联动价分别为12.5万元/平方米、18万元/平方米，溢价率：9.7%。是此次出让的唯一一块内环地，也是出让面积最小的一块地，总出让面积仅有7616.5平方米，最终被保利发展以15.46亿斩获。

竞拍轮数之“最”浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块，起拍价671479万元，房地联动价为70000元/平方米，溢价率：10%。此次吸引了招商、保利发展、中海、华润、越秀、象屿、安高安联7家房企参与竞拍，为此次参拍房企第二多的一幅热门地块。在竞价环节经历了足足70轮竞价才达到价格上限结束竞价；在高品质建设竞报阶段，七位竞买人也全部接受高品质建设上限报价：绿色建筑二星级和零能耗建筑上限指标，公租房上限比例7%。最终招商蛇口以73.8626亿元价格竞得这块地，楼面价39303元/平方米。

地块报名之“最”从地块报名数量来看，长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块是本轮房企报名数量最多的地块，共有8家房企参与，包括招商蛇口、保利发展、中海、华润、越秀、中铁、新长宁、中铁建，最终被国资背景的新长宁以总价27.11亿元摇中，成交楼面价约7.5万元/平方米，溢价率达到10%，房地联动价达到11.8万元/平方米。

相比前两批次土拍的高热度，第三批次土拍的热度明显下降。一批次和二批次的土拍，热门地块多达20家企业竞拍，而三批次的热门地块诸如长宁区程家桥也才8家企业竞拍。本次7宗地块中4宗地块均达到最高限价，所有竞拍房企均接受了绿建二星及公租房比例要求，反映热门地块仍受到房企的追捧。而7宗地块中，金山及青浦西泽镇以底价成交，朱家角地块以2.12%溢价率成交，房企对远郊或开发难度较大地块仍保持谨慎态度，地块间热度分化仍在持续。

土拍规则变化

热门地块利润空间压缩

本次土拍集中供地出让活动的相关规则进行了较大调整，主要包含以下三方面：

①此次土拍有两块地采取“招挂复合”出让方式，当买家超过10家时，地块将采取招标打分的方式出让，分别从经济实力、技术资质、项目经验三个维度进行评判，但是这两块地参拍房企数量都没有超过10家，所以依旧是挂牌出让。以上两个变化都对房企的开发实力提出了新的要求。

②本次土拍新增竞报了“高品质建设”的环节。竞买人在现场竞价达到最高限价后，再竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，如果仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。本轮中的中兴社区地块、三林地块、长宁地块、奉贤新城地块等均触及了新规。

③对于本轮的7幅地块都有装修的硬性标准装标为不低于2000-4000元/平方米。例如中兴社区地块和长宁程家桥地块装修标准均是4000元/平方米，三林地块的则为2500元/平方米，其余均为2000元/平方米。装修价格限定，装修品质有望提升。近年来上海新房装修问题频发，在实行房地联动价后，房企的利润空间被压缩，在装修等地方寻找利益突破口，众多热门项目曾被诟病的装修升级包问题等等，现通过规定装修价格下限，可以一定程度上保障购房者的利益。

来源：作者：孙鑫/王苇凌