7月4日,深圳公共资源交易公共服务平台上架3宗宅地,其中宝安新安地块采用“竞地价+竞现房销售面积+摇号”的规则,这也是深圳首次在宅地竞指标阶段采取竞现房销售建面的方式。
此前的6月底,住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹曾强调“开展现房销售试点”,如今一线城市深圳跟进,信号意义强。目前,已经有包括深圳、北京、合肥、福州永泰等地试点在土地出让环节设置“现房销售”条件。在业内人士看来,会有越来越多的城市从土地出让环节推动试点现房销售。
深圳土地出让首现竞“现房销售”面积
(资料图)
早在2016年,深圳推出过首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块,要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。
这是深圳首宗商品房现售试点地块,但是之后,深圳土拍再无要求现房销售的宗地,直到宝安新安地块的出现。
深圳7月4日挂出的这三宗地分布于龙岗宝龙、宝安新安,总起始价46.32亿元,将于8月2日进行出让。
其中,宝安新安地块为二类居住用地,建筑面积8.23万平方米,起始价29.62亿元,最高限制地价34.06亿元。该地块住宅部分拟建设普通商品住房,平均销售价格不高于8.86万元/平方米(不含室内装修)。
值得关注的是,深圳公共资源交易平台显示,宝安新安地块采取“三限双竞+摇号”规则出让,即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积,竞地价、竞现房销售建筑面积,达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。据了解,现房销售最高限制建筑面积为3.552万平方米。
在“保交付”的大背景下,深圳作为一线城市,试点土地出让中竞拍现房销售建筑面积,引发关注,尤其是在住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹刚刚强调“开展现房销售试点”之后,信号意义强大。
6月26日下午,倪虹会见了中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行。其中,倪虹提到,房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”,改变“高杠杆、高负债、高周转”模式,开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
深圳开展现房销售试点,是大势所趋,有着积极意义。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,竞争现房销售建面,一方面是当前保交楼难度大,要实时推进现房销售,推动开发商向现房销售转型;另一方面,当前购房者很大一部分更愿意买现房,也应该顺应这部分需求,特别是改善型需求,能承受现房销售带来的成本和价格增加。
保交付下“现房销售”试点加速
“现房销售”并非新鲜话题,早在2016年-2020年,为了抑制土地市场过热和房企非理性拿地,部分城市在土地端设置现房销售条件,但是试点效果一般,有的城市推出一宗地块后就没了下文,有的城市则在推行了一段时间后,改变了土地出让规则。直至去年停贷风波,“保交付”成为重要任务,“现房销售”也在各地加速推动试点。
去年8月5日,福州市首例现房销售宅地——永泰葛岭镇溪西村葛丹东路东侧A-02地块成功拍出。
去年同月,合肥市发布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,其中蜀山区ss202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。此前合肥的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求,达到一定比例才能开售,但是明确提出必须按现房销售,在合肥尚属首次。
今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出,“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。”
此后1月31日召开的山东省住房城乡建设工作会议上,据当地媒体报道,2023年山东将出台高品质住宅建设指导性意见,制定《住宅设计标准》,其中提到,逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点。
2月7日,河南省住房和城乡建设工作会议召开,会议明确,2023年将进一步规范商品房预售资金监管,逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。
值得关注的是北京,从2021年第二轮集中供地,就开始试点竞现房销售面积,目前已经有多宗出让的地块配建了现房销售面积,其中就包括今年最热的经开区亦庄新城X47R1地块,规划建筑面积约17.8万平方米,总成交价79.12亿元,需要配建5.3万平方米现房销售面积。
如今深圳重启“现房销售”试点,无疑对于其他城市的试点工作具有推动作用。而通过部分地块先行先试,也是当前各地“现房销售”试点工作的一个重要方向,预计也会有越来越多的城市加入试点中来。
不过在李宇嘉看来,并不是要迅速将现售占比扩大,当前地产弱势局面并不支持大规模开展现房销售,但未来一段时间,现房销售和预售将是并行的两种模式,开发商既可以选现售,也可以选预售,购房者也一样。当然政策会支持现售,比如金融政策、规划政策、报建政策等。
现房销售势必会拉长房企的开发周期,增加成本,沉淀资金,这对于开发企业提出了更高的要求。“能拿地的开发商,一定是算好了账,算好了增加的成本和周期自己可以承受。”李宇嘉说,另外,在现售的出让条件下,地价一定比预售条件下要低,这也有利于开发商,特别是综合实力比较强的开发商。现售逐渐推行的过程,自然也就是优胜劣汰和转向新模式的过程。
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