我们认为，房地产行业自去年以来的流动性危机不会对国内商业银行业的总体资本充足性造成严重影响，即使房地产行业贷款质量进一步恶化，商业银行业整体仍然具有足够的盈利韧性和资本韧性来抵御房地产坏账压力。同时，不同银行面对房地产危机的资本韧性差异较大，国有大行的韧性最强，股份制银行和区域性中小银行的韧性较弱；即使房地产贷款风险进一步加剧，六大行能够继续保持充足的资本，个别股份制银行的资本可能遭到轻度侵蚀，严重风险仅限于部分中小银行。

2021年下半年以来，很多房地产企业发生流动性风险，债券违约不断，2022年至今，已经有25家房地产企业的73只债券发生违约。鉴于以上背景，我们对主流的国内100家商业银行进行了情境分析，以预测房地产危机是否会显著提高银行业的违约风险，房地产流动性危机是否演化成银行业系统性风险。

(资料图片仅供参考)

国有六大行由于业务多样性好，资本充足率高，盈利性强，对公房地产敞口有限，即使对公房地产贷款不良率上升到很高水平，导致盈利性暂时下降，其仍然能够保持充足的资本充足性，在房地产流动性危机中会表现出很强的资本韧性。根据我们的敏感度分析，即使对公房地产和建筑业贷款不良率上升到30%，对公房地产贷款不良的违约损失率为70%，由于六大行有充足的盈利来计提拨备，六大行的一级资本充足率也能基本保持在目前的水平。

相比之下，股份制银行由于对公房地产敞口较高，加之目前的盈利性和资本充足性弱于国有大行，如果对公房地产贷款不良率上升到很高水平，个别股份制银行的资本充足率将面临一定挑战，但股份制银行总体仍表现出较好的资本韧性。根据我们的敏感度分析，如果对公房地产和建筑业贷款不良率上升到30%，假设不良损失率为70%，12家股份制银行的平均一级资本充足率会从2021年末的10.80%下降到10.42%，总体资本仍然充足。但股份制银行由于房地产敞口不同，目前的拨备水平不同，银行个体的敏感度分析结果差距较大。根据我们的敏感度分析，如果对公房地产和建筑业贷款不良率上升到30%，在无额外增资的情况下，会有4家股份制银行出现资本充足率达标压力。

根据以上分析，我们认为房地产开发商风险不构成严重的银行业系统性风险。如果假设对公房地产和建筑业贷款不良率上升到30%，假设坏账回收率为30%，19家国内系统重要性银行的平均一级资本充足率会从2021年末的12.99%下降到12.71%，总体资本仍然是很充足的。但同时我们也注意到，在此情景下，会有5家系统重要性银行的盈利将不足以完全抵御信用成本的激增，会导致资本受到侵蚀；但由于对资本的侵蚀程度较轻，有4家银行仍然能够满足监管资本要求；仅有1家银行的一级资本充足率会降到8%左右，资本缺口可控。

区域性中小银行（包括城商行和农商行）的平均房地产开发贷敞口并不高，但由于自身盈利性和资本实力一般，而且其他信贷敞口（例如小微企业贷款）和非标投资业务面临较高的存量风险，导致这些银行应对房地产危机的资本韧性一般。根据我们的敏感度分析，如果对公房地产和建筑业贷款不良率上升到30%，假设坏账回收率为30%，主要的82家区域性银行的一级资本充足率会由2021年末的10.34%下降到9.89%，总体仍能够满足8.5%的监管最低要求。值得注意的是，不同银行的资本韧性差异很大。在以上情景中，会有28家中小银行的一级资本充足率低于8.5%。之所以有较多中小银行出现资本挑战，主要是因为这些银行目前在其他行业的问题贷款已经对资本造成较大压力，再叠加房地产风险的话，就容易导致压力情景下资本充足率不足。

由于不同区域性银行的对公房地产敞口差距很大，加之区域性银行的房地产敞口集中度高，不同银行对房地产风险的敏感度会有很大区别，高房地产风险集中在个别中小银行。从下图可以看到，对公房地产及建筑业贷款占比很高的银行主要是20余家城农商行。

综上所述，在对公房地产贷款和建筑业不良率上升到30%的压力情景下，共有32家银行的资本会遭到不同程度的侵蚀，其中受影响最严重的10家中小银行的一级资本充足率可能会低于5%，注资需求较急迫。这32家银行在此情景下的资本缺口可能为2,000亿元，占2021年末商业银行业一级资本净额的0.88%，因此缺口并不严重。我们认为，即使发生以上情景，在政府支持下，该资本缺口能够得到较有效弥补，银行投资人因为房地产危机而遭受严重损失的可能性不高，仅局限于极个别中小银行。

考虑到目前很高的房地产债券违约率，我们预计银行业今年下半年在该行业的不良率还有进一步恶化的可能，房地产坏账对于银行盈利性和资本的影响，可能需要更长的时间才会逐步体现。截至2022年6月末，国有六大行和主要股份制银行（不包括广发银行和恒丰银行）的平均对公房地产贷款不良率为3.31%，较去年6月末提高了1.17个百分点。3.31%的房地产贷款不良率显著高于1.67%的商业银行贷款平均不良率，但离我们不良率30%的压力测试值还有很远的距离。房地产不良率的提高对今年上半年的盈利性影响并不大，尚未发生银行业因为房地产风险导致盈利性大幅下降的情况，2022年上半年商业银行业平均年化净资产收益率为10.10%，仍处于健康水平。

按揭贷款不良率在今年上半年略有提高，但从绝对值上来讲仍然表现良好，仍然是银行资产质最好的一部分信贷资产。因此，我们并没有将按揭贷款的不良变化作为此次敏感度分析的重点。截至2022年6月末，国有六大行和主要股份制银行（不包括中信银行、光大银行、华夏银行、浙商银行（601916）、广发银行和恒丰银行）的平均按揭贷款不良率为0.34%，较去年6月末提高了0.05个百分点。

从发布了相关数据的大中型上市银行情况来看，由于烂尾楼导致断供的按揭贷款敞口很小，对这些银行的总体资产质量和盈利性均不构成重大负面影响。国内按揭贷款资产主要集中在系统重要性银行，尤其是国有大行。中小银行贷款中按揭贷款更少，但地域集中度更高。对于地域集中度更高的中小银行，如果当地楼盘烂尾和断供情况集中发生，银行资产质量压力会比较明显。但是从总体不良率来看，截至2021年末，国内主要银行的按揭贷款不良率一般不高于1%；虽然预判2022年按揭不良率会上升，总体风险仍然可控。

我们认为目前最大的房地产风险还是集中在对公贷款，即使有烂尾楼断供挑战，按揭贷款的信用风险仍然可控。我们认为在“保交楼、稳民生”的总方向下，大部分烂尾和断供问题最终能够得到妥善解决，中小银行不会因为该问题而导致自身违约风险激增。我们的基本假设是，即使房地产开发商发生大面积违约，“保交楼、稳民生”相关工作将能够得到有效推进，烂尾和断供问题是最终能够解决的短期困难；国内房价总体保持平稳，居民偿还房贷的能力和意愿不发生重大恶化。

本报告不构成评级行动。