“今年以来，随着各地出台多项稳定房地产市场政策，房地产市场总体下行态势趋缓。”8月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的新闻发布会上称，当前房地产市场整体处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳。

(资料图片)

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市场预期减弱→

房价修复动力不足

国家统计局8月15日发布的数据显示，7月，70个大中城市中，房价下降城市个数略增，一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比整体呈降势。7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅均与上月相同。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，7月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市数量分别为30个和19个，比上月分别减少1个和2个。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。

从具体城市来看，成都新房价格环比涨幅排名第一，为1%，已经连续4个月领涨全国；南昌、扬州排名并列第二，为0.8%；杭州、合肥排名并列第三，为0.7%；西安排名第四，为0.6%；北京、上海、银川排名并列第五，为0.5%。总的来说，预计热点二线城市热度提升会成为房地产市场持续复苏的第二股力量。同比来看，一线城市房价涨幅回落，二三线城市降幅扩大。其中，杭州新房价格同比涨幅连续4个月全国第一。

从投资端来看，官方数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资79462亿元（人民币），同比下降6.4%。降幅比1-6月份扩大1个百分点。

从销售端来看，1-7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，同比降幅小幅扩大；商品房销售额75763亿元，下降28.8%。

业内人士认为，7月全国地产市场活跃度下滑，再次出现了探底现象，市场预期减弱是房价修复动力不足原因，展望后市，市场预期修复是关键。8月以来地方住房支持性政策仍在加码，较宽松的信贷和调控政策下，新房项目有序复工、交房，加快房企风险化解才能修复市场预期。全国楼市政策预计将保持宽松基调，市场不稳，政策不止，“因城施策”仍是主要方式。

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因城施策用足政策工具箱→

提振市场交易

近期北京、上海、广州微调相关政策，苏州、无锡降低首付比例，廊坊取消限购、限售等，未来预计将有更多城市跟进优化房地产政策，各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地。据统计，截至7月末，今年以来全国房地产调控超过580次，同比增长近70%。 进入8月，全国又有多地出台稳楼市政策，涉及限价政策、公积金贷款额度、首套房认定标准、预售政策、人才购房补贴等方面。

以上海为例，根据上海链家研究院的数据，7月份上海共成交二手房2.0万套，环比6月1.6万套的数据，增长了28%。7月二手房的成交金额达到了659亿，比6月要增加178亿。

数据显示，7月套均总价328万元/套，成交均价39429元/平，刚需成交占绝对的主导。和6月相比，7月份成交量明显提升。可以看出，相比6月份观望的氛围，目前购房者入市的积极性正在恢复，说明市场修复情况乐观。

推动上海7月二手房成交快速恢复的，主要原因来自于“三价就低”的政策松动。2021年8月，上海二手房贷款实行“三价就低”新政，即银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价选择其中最低的价格来审批贷款额度。这个新政对于市场的影响是比较大的。

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合同网签价

由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；

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银行评估价

银行自身对于房产的评估价格；

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房地产交易中心涉税评估价

由房地产交易中心自动评估。

如今，这一政策出现松动，意味着购房者贷款额度变高了。对于购房者来说：评估价高了，能贷款的比例自然变高了，那么买小房子就能变成买大房子，从刚需买房，到改善置换，整个房产交易的交易市场就会活跃起来。

不过，从业人士观察，评估价是有一定的提升，但不确定具体提升多少，不同地区、不同小区的幅度会有不同。

看看南京楼市，近日市场流传的《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》规定：南京市区(不含溧水区、高淳区)范围内购买二套房最低首付比例调整为不低于30%。

当然，不止是南京，苏州和无锡也传出调整二套房首付比例的消息。苏州的规定是：如贷款还清，则二套房贷款可以执行3成首付，房贷未还清则可以6成首付。无锡的规定是：房贷已结清可执行3成首付，房贷未还清可执行5成首付。

7月28日中央政治局会议明确提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”，指明了下一步房地产政策方向。预计各地因城施策力度会进一步加大，更多城市会跟进优化房地产政策，市场预期将随之得到改善。

针对近期少数地方出现的房地产项目交付问题，付凌晖说，从全国看, 房地产项目大部分施工期在两年以上、接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险可控。

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钜派观点：

短期来看，房地产市场的信心修复仍需一定时间，市场调整态势难改，预计全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。后续在因城施策用足用好政策工具箱背景下，房地产市场提振依然乏力的城市政策出台力度会明显加大，政策放松方向也将从普惠向定向人群方面发展，尤其是对于改善性需求的支持力度预计会进一步加大。

对于未来的稳楼市政策，进一步调整居民按揭贷款政策，支持刚需及改善性购房将成为下阶段重点，推动房地产市场交易逐渐回暖。

与此同时，8月15日，人民银行开展的1年期中期借贷便利（MLF）操作和7天期公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，或将带动房地产贷款利率下降，对于改善市场预期、提振交易都会产生一定的积极作用。