（张五常，1935年出生于香港，国际知名经济学家）

(资料图片仅供参考)

房价高是因为地价高，这是事实，但说地价高，等于什么都不说。说土地价格高是因为人口密度，可能是错误的，因为在中国改革开放初期，人口密度和今天差不多，但土地价格很低。收入增加确实会导致房价上涨，但这并不是什么新鲜事。有一点新鲜的是，十多年前，重大基础设施项目的出现，尤其是高速公路和高速铁路的出现，缩短了地区之间的时间距离，这就等于人口之间的距离，从而抬高了地价和房价。

在这里我想指出一个奇怪的现象。这是我所知道的中国的两个大城市，它们的崛起非常突然。一个是上海。香港房地产价格的繁荣始于2003年左右。上海的房价在20世纪90年代大幅下跌，并在2000年左右触底。但自2003年以来，上海的土地价格大幅上涨。举个有趣的例子，2006年，我和一位美国教授朋友谈论上海的房价。当时，硅谷一套带花园的房子的价格大约是上海一套类似房子的两倍，但到2019年，硅谷的价格只有上海的一半。这反映出中国财富积累的速度比美国快得多。第二个例子是深圳。深圳的房价在上世纪90年代初曾上涨，但此后大幅下跌。深圳房价从2006年开始大幅上涨，到今天已经上涨了大约10倍!

以上是我个人不经意的观察，大概是正确的。我还应该指出，在一个城市内，不同地区的房价差异很大。

这里有一个有趣的问题。人口密度、经济增长和基础设施建设并不能解释中国部分地区房价的飙升。这是为什么呢?上世纪70年代，我和一群美国经济学家提出了一个答案，这个答案应该可以解释中国某地房价的突然上涨。我们当时都知道房价上涨主要是由于地价上涨，但为什么地价在二战后持续上涨了几十年呢?这在人类历史上从未发生过。我们讨论了一会儿，大家一致认为答案是我们在二战后的科学技术发展中从未见过的。这导致了20世纪50年代的两个重要突破。首先是发现了生物学上的基因双螺旋结构，这导致了医学研究和发展的爆发，从而提高了预期寿命。这种长寿是很重要的，因为一个人的知识往往有很高的投入成本，早逝纯粹是一种浪费。第二个重要的突破当然是半导体的发明。基因双螺旋结构的发现对中国经济的贡献并不大，因为生物学和基因研究是一门只有大学才能做好的先进科学，而中国在这些领域的发展一直令人失望。另一方面，半导体的发明导致了数字商务的发展，这是另一回事:中国可能是世界上做得最好的。这是因为数字商业发展不需要大量阅读，而是需要很多能在20岁出头就成为专家的聪明人。发展数字业务的第二个重要要求是一个大市场。在这方面，中国也走在了前面:在日常消费品方面，我几年前估计中国约占世界市场的一半。

基于上述，如果你只让我选一项最重要的因素来解释中国楼价的上升，我的选择是数码商业的发展。因此，我认为单从经济发展的角度看，打压楼市对经济的发展是不利的。困难是楼价的急升会惹来财富不均的现象，对社会的稳定发展不利。

我想先谈谈“炒楼”的问题。 从香港过去的经验来看，“投机”指的是投机，即建筑没建好，就押上，也可以转手赚钱。 据我所知，这种猜测在今天的中国是不被容忍的。 另一方面，一个人在中国买房并在五年内卖掉它，如果他赚了钱，就必须支付相当高的税。 当楼市前景好的时候，可以排队轮购新物业，短时间内卖掉赚点小钱。 但由于转售成本高，目前中国所谓的房地产投机并没有获利。

在今天的中国，二手房通常是先以较高的价格出售，然后再通过谈判逐步降价。 有趣的是，在美国，二手楼盘的销售情况恰恰相反，一般都是从低价抬高再卖出的。 我认为美国的房价是从底部开始上涨的，因为他们有很高的房产税，通常每年超过房价的1%。 卖家通常会给出一个较低的价格，表明房产税较低，然后买家竞标，将最终的售价提交给当地政府谈判。 所以他们通常以低报价开始。 上述美国和中国由于不同的税收制度而不同的投标安排，解释了为什么美国的建筑销售速度比中国快得多。 这与荷兰人从高到低竞标速度的方式形成了对比。

总的来说，一个国家的楼价上升，代表着财富的上升。本来不是一件坏事，但对于没有购进房子的人，楼价上升却是不幸的。要怎样处理这个问题呢？政府提供廉租房，香港的经验是不好的，居住的人会因为没有产权就没有安全感。

远为可取的是政府提供居屋。“居屋”是居者有其屋的简称，政府以廉价出售给某些收入属于弱势的人。购买的人有产权，经过若干年可以出售，当然也有继承权了。香港与新加坡都提供大量居屋，一般办得好。若干年前，我曾经建议国内不妨考虑彷效香港与新加坡，提供这种居屋给条件适当的市民。听说中国目前有限竞房、两限房、经济适用房、共有产权房等等，搞得太复杂了。在这复杂的情况下我们还要指出中国好些大城市的流动人口多，一般没有户籍，要怎样处理这些同胞是非常头痛的问题。因为在实际上，中国今天发展得大有可观的城市，基本上都是由流动人口搞起来的。

结论是明显的。楼价上升是反映着经济发展得好，也是财富累积有所上升的主要证据。我跟进了中国的骄人发展多年，知道流动人口的贡献大。政府当局当然也知道。问题是因为楼价上升，好些人买不起楼。我目前能想到的唯一对经济发展没有多少负面影响的办法，是提供一种代金券（voucher，这里可称购房券）给一些需要帮助买楼的人。这购房券（代金券）不需要替代楼价的全部，替代局部也可以。把这些购房券免费提供给需要帮助购买居所的人就是了。出售房子的人可以持有这些购房券到政府那里兑现。这是从弗里德曼多年前极力主张的帮助孩子求学的学券制转用过来的。据我所知，类似上述的购房券曾经在中国的好些城市出现过。我在这里建议的，是这购房券如果用得适当，政府不需要再考虑干预楼价。

上述的地方政府提供的购房券的钱从哪里来呢？从政府出售土地所获拨一小部分过去就是。今天，中国闹市的新楼盘的楼价，九成以上是地价。这建议是说，对某些市民政府要少收一点地价。

编辑：刘志薪

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