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1、核心观点：单周新房成交同环比下滑，杭宁部分区域限购松绑

我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均小幅下降，23城二手房单周同比保持增长，进入五月销售市场回暖节奏放缓，二季度小阳春持续性有待观察。4月以来宽松购房政策持续，统计局商品房销售额连续两个月实现正增长，但新开工面积降幅扩大，开发投资数据持续承压，伴随3月以来热点城市土拍竞争热度提升，预计二季度房企新开工意愿有望提升。杭州和南京部分区域将进一步放松限购，有利于改善需求进一步释放，高能级城市购房政策宽松依旧。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

2、政策端：商品房销售数据持续改善，杭州南京部分区域限购松绑

中央层面：统计局1-4月全国商品房销售面积3.76亿平，同比下降0.4%，商品房销售额3.98万亿元，同比增长8.8%。统计局2023年4月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有62个，比3月减少2个。财政部1-4月国有土地使用权出让收入11761亿元，同比降21.7%。

地方层面：杭州、南京部分区域进一步放松限购政策，杭州外地户籍满一个月社保记录即可在相关区域购买一套新房或二手房，南京在相关区域购买商品住房不受户籍和套数的限制。深圳正式成立了深圳市房地产中介行业新业态发展自律委员会。苏州商转公支持转纯公积金和组合贷。

3、市场端：新房成交同环比下降，成都福州一批次土拍收官

销售端：2023年第20周，全国64城商品住宅成交面积332万平米，同比下降8%，环比下降9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7573万平米，累计同比增加4%。全国23城二手房成交面积为185万平米，同比增速46%，前值47%；年初至今累计成交面积3574万平米，同比增速64%，前值66%。

投资端：2023年第20周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2690万平方米，成交土地规划建筑面积2728万平方米，同比增加10%，成交溢价率为6.5%。成都一批次最后12宗地块4宗溢价、7宗底价成交，揽金约125亿元，华润置地摘地1宗，至此成都一批次共出让34宗宅地，成交金额达311亿元。福州一批次土拍5宗地块3宗封顶、2宗底价成交，揽金12.9亿元，其中唯一一块纯商品房地块吸引75家房企参与拍卖，最终厦门国贸(行情600755,诊股)摇号获取。

4、融资端：国内信用债发行同比下降

2023年第20周，信用债发行13亿元，同比减少66%，环比减少68%，平均加权利率2.2%，环比减少113BPs；信用债累计同比发行1809.7亿元，同比下降4%；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。