2021年，杭州楼市经历了“前热后冷”，从年初开始的“红盘潮”引发市场热度一路走高，到“8.5”新政后调控收紧、市场下行中的成交“四连降”，最后市场归于平稳。整体来看，2021杭州房地产市场全年推盘730余次，近13.3万套新房源入市，其中纯新盘占5成;萧山区为供应主力，拱墅区最受青睐;70万人次登记，平均中签率19%，近4成项目流摇。

区域表现

▌萧山区为供应主力，拱墅区最受青睐

从区域推盘量来看，非主城区供应占78%，其中萧山区推盘数量超3万套，成为供应主力。从中签率来看，拱墅区最受青睐，平均中签率不足10%，临安区流摇现象严重、去化能力不足。

摇号表现

▌楼市“前热后冷”，两次新政后“推盘潮”引起摇号热情高涨

2021年杭州新房市场可以分为两阶段：

上半年热度较高，“1.27”新政后供应端迎来一波“红盘潮”，热门板块项目频推，2月摇号人数达到高位，流摇率为全年最低。尽管3月开始严格贷款审查，3、4月的登记摇号数量仍超5万。随5-6月热点项目加推，市场热度回升，6月热度达到全年高位，摇号人数达到近10万。

下半年整体降温，“8.5”新政限购收紧、摇号规则更新，新政后供应端再迎一波热点项目加推，市场热度达下半年高点。9月后全国楼市下行、多家房企“暴雷”，供应端乏力，市场逐渐降温，成交“四连降”，中签率及流摇率走高。

板块表现

▌板块供应集中在富春、新塘、钱江世纪城，部分板块推盘量大但流摇率较高

从下图可见，富春、新塘、钱江世纪城、东湖板块推盘量均超5000套，供应量较大。也有部分板块推盘量大但流摇率较高，如青山湖科技城、临平新城、银湖科技城等，推盘量超3000套，但流摇率均在6成以上，可见板块分化明显。

▌板块中签率分化明显，核心区位、成熟配套、供应稀缺是低中签率板块的共通点

从板块中签率热力图中可以看出，板块分化明显。中签率低的热门板块基本处于邻近市中心的核心区位，如拱宸桥、申花、奥体博览城等;已拥有成熟的生活氛围，公共交通便利、商业配套齐全;供应较为稀缺，如拱宸桥板块今年仅开盘1次，之江度假区板块开盘3次，湘湖板块开盘2次。

外围板块开盘项目频现流摇，其中锦北、浦阳镇、下沙大学城北今年开盘的项目全部流摇。

项目表现

▌低中签率项目由刚需型向改善型转移的趋势明显

从项目中签率来看，低中签率TOP10项目有以下三点共通特征：

以改善型项目为主。与2020年“刚需当道”的现象相反，2021年占8成的低中签率项目为3.5万/m2以上的改善盘，其中不乏均价5万/m2以上的叠墅，如绿城交投晓月澄庐。

所处板块位于核心区位，配套完善，供应稀缺。如位于拱宸桥、申花、西兴等改善客群青睐的板块，拱宸桥板块内项目金地大运桥西府2021年仅开盘1次，以2.1%的中签率成为本年最难摇项目。

与周边二手房倒挂明显。倒挂基本在5000-8000元/㎡之间，兼备自住和投资属性。

总体来说，低中签率项目由刚需型向改善型转移的趋势明显。随着“8.5”新政的出台，按缴纳社保月份进行排序及筛除的规则使得未来的改善型项目更加难摇。

▌项目分化，“8.5”新政后仍有6项目表现亮眼

2021年8月后楼市整体下行，在限购摇号政策升级、房贷利率上行、购房者信心不足的环境下，仍有6个楼盘中签率小于10%，表现亮眼。

除地铁万科云泓之城、星创城映月璟园自带红盘属性外，其他4盘均因中签率小于10%进入限售5年行列;信达中心·杭州壹号院购房门槛最高，三类购房家庭均需顶格社保，以3.3%的中签率成为新政后中签率最低的楼盘。

结语：

2021年杭州楼市经历了高低起伏，“四连降”后楼市已然筑底，但宏观环境下行、政策加码使得市场难以在短时间内回到高光期。未来，政策微调和稳定发展将成为楼市发展的常态。