随着昆明主城新项目越来越少,不少网友也开始将目光投向了次新房,我们也一起来看看,那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样?
(资料图片)
本期评测楼盘——君庭云邸。
1、临城市商圈吾悦广场;
2、近地铁,出行便利;
3、容积率2.5,在西北新城算密度较低的小区;
4、101-144㎡三室至四室。
楼盘基本信息:
开发商:云南中晟置业发展有限公司;
容积率:2.5;
绿化率:40%;
楼栋数:24栋;
总户数:1898户;
停车位:2126个;车位比约1:1.5;
物业:融创物业服务有限公司昆明分公司,中高层2.7元/㎡/月,洋房物业费3元/㎡/月。
君庭云邸项目位于西北新城海屯路和金川路交汇处,周边有王筇路、陈家营路、昆武高速、普吉路以及西三环等交通路网环绕。项目总占地面积约129.8亩,2021年6月交付。
君庭云邸是融创和恒尊集团一起打造的一个低密度住宅区,原为中晟溪城二期。
君庭云邸其实就比上周评测的吾悦花园略晚一些交房,且两个项目仅一路之隔,入住率都不算高,因此有不少客观条件可以互为对照,尤其是居住条件和价格,是差异最大的地方。
首先来看居住条件,君庭云邸是洋房(11层)+小高层(18层)的组合,均为南北通透的纯板房,其中小高层2T2户,电梯入户的设计实际拥有了1T1户的居住体验,洋房1T2户。相较之下,吾悦花园虽然也仅为2T4户,但高层的舒适度与洋房比起来还是有一定区别的。
再来是价格方面,两个小区都有不少房源未满两年,税会较高。吾悦花园目前二手房挂牌均价约12800元/㎡,君庭云邸则为15200元/㎡,如果愿意牺牲一定的居住舒适度的话,吾悦花园总体的性价比还是会更好一些。
也有网友在上周的评论中提到春风十里云秀苑,这里也简单提一下。
这是融创春风十里的项目地块之一,目前二手房均价约13900元/㎡,总体来看,春风十里云秀苑虽然与吾悦花园只隔了一个地铁站,但靠近京昆高速+与大型商圈有一定距离,还是让这个小区的价格显得有些鸡肋。
此外,由于项目此前开发进度较慢,于2022年9月才获得纾困资金,目前交房还未满一年,因此暂时不建议考虑该小区的二手房。
君庭云邸2019年首开,住宅均价约12000-14000元/㎡,后期小高层均价约13000元/㎡,洋房均价约14000-16000元/㎡,整体价格较为稳定。
君庭云邸有24栋住宅,洋房(11层,1T2户)+小高层(18层,2T2户),虽说11层的洋房多少是“含了点水分”(一般来说洋房是8层以内),但在西北新城还是较为少有的。
小区有设置底商,目前看来日常生活较为方便。
旁边还设置了一些健身器材,有不少居民在这里健身休闲。
小区封闭式管理,人脸识别出入,小区安保十分到位,出入的业主大都认识(也有可能是入住率还不算太高);人车分流,车辆从大门直接进入地下车库。
内部有大面积的道路和草坪,这是一种算不上走心的常规做法,乍一看显得有些空,园林景观经过两年的生长,目前植被养护得很不错,但毕竟原本的植物搭配就并不算密,属于只可近看但无法远观。
君庭云邸的外立面还是很好看的,大面积的阳台和略偏灰的色调看上去高级了不少。
户型方面,君庭云邸户型面积偏大,定位刚改、改善,是西北新城比较少见的低密度楼盘,居住舒适度还不错。小区挂出的二手房房源大都还是毛坯状态。
先来看看挂出最多的房源,建面约127㎡,三室。
建面约127㎡的户型三室两厅两卫双阳台,户型算是目前市面上比较主流的设计。
具体来看,动静分区,三开间朝南,卧室都有大飘窗充分保证采光;主卧套房设计,带独立衣帽间;生活阳台与景观阳台对望,保证了公区空间的通风采光;明厨明卫,卫生间干湿分离,整体户型方正,标准实用。
再来看看最大的144㎡户型,四室。
建面约144㎡户型为四室两厅三卫一阳台,该户型电梯入户,并配有入户电梯厅,加强室内私密性的同时也可增加收纳空间。
虽然没有前一个户型方正紧凑,但双套房设计能让起居空间互不打扰;卧室都带飘窗,采光效果比较好;有7.4米景观阳台配置,采光、采景、通风效果都不错。
整体来看,作为最近两年交付的小区,君庭云邸的户型设计还是比较符合当下的人居需求的,不愿意重新设计内部空间,想要更合理的居家空间的话,可以考虑入手。
与吾悦花园一路之隔,君庭云邸同样也算是处于西北新城核心位置,周边商业、医疗、教育以及景观等配套都差不太多。小区周边自驾出行较为方便,西北新城如今人口密集,在晚高峰时较容易堵车。
公共交通方面,最近的地铁站是地铁4号线的大河埂站,距离大约400m,比吾悦花园方便一些,但也差距不大。
公交路线并不多,门口就有公交站,附近还有一些接驳站,公交主要通往主城方向。
商业配套方面,项目周边有已经开业的新城吾悦广场、中铁时代广场、西城时代商圈等,稍远一些还有宜家、首创奥特莱斯等。
在教育配套方面,小区最近的小学是先锋小学,但该小学根据今年的划片信息,仅招收西城林语一期、二期和新希望白麓城的业主子女,根据此前的信息,业主子女的划片还需官方协调。
根据此前规划,君庭云邸旁是有教育用地的,整个片区将配建42班幼儿园、66班小学、51班初中、33班高中。
但目前看起来,小区附近还是一些汽修厂、城中村。
生态方面,路对面有园博园,这也是西北新城目前为数不多的市政公园之一。
医疗方面,最近的三甲医院是云南省阜外心血管医院,距离约1.6km。
君庭云邸目前二手房挂牌均价约15200元/㎡,有不少房源未满两年,税会较高。其中,小高层与洋房均价较高,高层的房源均价较低(11500-13000元/㎡),但相较于片区均价还是高了一些。
小区所在片区二手房均价约11000元/㎡,周边二手房小区有吾悦花园(约12800元/㎡)、和悦铭著(约17000元/㎡)等,价格主要以建筑年代为参考区分。
新盘方面,区域内新盘在售产品大多为公寓,稍近一点的新盘如万科城等整体定位不同,不做对比。
综合来看,君庭云邸建筑年代较新,相较于片区的楼盘来说价格偏高,由于位置相对来说较为核心,各项配套也完善方便,再加上又是西北新城难得的较为低密的住区,居住舒适度较高,整体价格倒也不算虚高。
优势:
1、西北新城难得的较为低密的小区;
2、电梯入户,户型设计较为优秀;
3、周边道路开阔,临地铁,与吾悦广场仅一路之隔,配套齐全。
劣势:
1、价格略偏高,追求性价比有更好的选择;
2、没有配套学校,教育资源平平;
3、景观绿化平平无奇。
下一期评测想看哪个楼盘,你说了算,欢迎给血拼姐留言哦。
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