房地产市场监测报告

2023年9月昆明市

(相关资料图)

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楼市概览

全国/昆明

政策

本月为细则落地月，包含存量房利率下调、认房不认贷、限购限贷等行政性措施进一步放开等；截止三季度末，930作为政策出台的重要节点，需求端主要救市政策已经出炉和落地，剩余将主要看十一和后期市场数据表现，将为四季度政策依据做进一步依据和指导。

除三大主流政策外，其他部分地方政策也有所放松，或部分政策在纳入地方政策工具箱后又有进一步突破。例如重庆放开房产税认定标准，三无人员首套将不在征收房产税；昆明/贵阳的认房不认贷政策认定标准降至区级；苏州120㎡以上、成都144㎡以上购房不在审核资格、长沙优化后政策有效期达5年、江苏南通首套房贷利率下限至3.7%、淄博推出以旧换新等。

关于保障房，北京和郑州都细化了关于非住宅改为保租房的细则管理办法。其中北京允许4.2、4.5米的非住改建为保租房、但土地性质不变，不作为保租房后要恢复原状；郑州则为非住改为租赁住房、最低8年的运营期满后可申请改变土地性质、补缴土地出让金后可按住房销售。另，河北雄安新区取消商品房预售制度，要求现房销售，且公共服务租售同权。

9月市场表现，认房不认贷短期内有明显促销作用后、市场基本再次进入平缓期。同时，房企融资端仍乏力，仍需多渠道找钱。

9月昆明主城新增住宅预售28.5万方，10余项目备战十一集中供货、但多为小体量形式。本月非住大宗备案有碧桂园北城映象、招商公园大道、车行天下汽车城（政策性备案）、中铁建西派国樾、昆明桃花源清风明月等项目

昆明9月成交量环比上升6%，成交价环比回升1%。

昆明

土地

规划

2宗土地供应，分别为主城西山度假区6.23亩零售商业用地二次出让，郊县嵩明53亩住宅用地。3宗土地成交，主城为西山区福海街道26.8亩住宅用地；郊县分别为县街30.6亩商业用地，嵩明县城53亩住宅用地。1宗土地中止交易，为西山区大商汇片区85.07亩住宅用地。

本月2个项目过规，过规总建面35.69万㎡；分别为官渡区新螺蛳湾玲湾俊园项目，拟建设5栋高层住宅，包含3栋高层，2栋超高层；官渡区小板桥街道富康城·紫悦府项目，拟建设11栋高层住宅。

市场

9月主城18个项目新增预售商品房，预售面积50.26㎡，其中住宅28.53万㎡。

本月昆明主城住宅供应环比上涨331%，同比上涨15%；17个项目集中供货，龙湖学宸府、龙湖青雲赋、海荣滇池澜庭首次供货。

本月昆明主城住宅成交环比上涨4%，同比下降32%；主力成交项目筑友双河湾、华发书香云海、万科城等。

本月昆明主城住宅均价14218元/㎡，环比上涨1%，同比上涨2%。筑友双河湾、万科城、龙湖清雲赋等项目支撑本月均价上涨。

环昆明市场中晋宁受暑期影响较大，成交量环比上涨297%、价格环比持平，其中古滇名城项目住宅备案8.05万方、5.0亿元；嵩明市场持续低迷，成交量环比继续下跌16%，单盘月成交量最高不超过15套；安宁主城持续稳中有降、太平市场成交量微幅上涨。

本月郊县住宅供应环比上涨10%，分别为保利和光屿湖2.33万㎡、金地自在城1.85万㎡、禄劝四季银座健康城1.23万㎡等；

本月郊县住宅成交环比下降26%；主力成交项目七彩云南古滇名城4.61万㎡、海伦堡晋云府1.69万㎡、安宁吾悦广场1.02万㎡等；

本月郊县住宅均价5572元/㎡，环比下降4%。为主力成交项目安宁吾悦广场低价备案影响，整体均价有所下降。

判断

本月主城因特殊备案减少，所以均价有明显回升。全国9月百强房企成交额环比有大幅增长，预估与一线城市认房不认贷和限购放松等执行落地有关。从数据结果上看，利好政策在昆明的影响更多存在于维持相对稳定的成交量，而十一期间的成交和后续市场的整体表现还有待观察。

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土地市场

土地市场供销情况

供应：

本月昆明全域2宗土地供应，分别为度假区6.23亩零售商业用地，交易起拍价约0.62亿元；嵩明县53亩住宅用地，起始总价0.83亿元；

成交：

本月昆明全域3宗土地成交，分别为西山区福海街道26.8亩住宅用地，由昆明绿恒房地产开发有限公司以3.54亿元底价成交；郊县为安宁市壹然铂誉商业置业有限公司以0.2亿元底价获取的县街30.6亩商业用地；另1宗位于嵩明县城53亩住宅用地，由嵩明新嘉园房地产投资有限公司竞得。

2023年1-9月昆明全域土地累计成交可建面185万㎡，同比上涨1%。

数据说明：计容建筑面积

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住宅市场

多项目集中供货，备战“金九银十”；政策出台，住宅整体市场成交量环比上涨；高价项目支撑市场均价微涨。

本月昆明主城住宅供应28.5万㎡，环比上涨331%，同比上涨15%；17个项目集中供货，龙湖学宸府、龙湖青雲赋、海荣滇池澜庭首次供货。

本月昆明主城住宅成交27.0万㎡，环比上涨4%，同比下降32%；主力成交项目筑友双河湾、华发书香云海、万科城等。

本月昆明主城住宅均价14218元/㎡，环比上涨1%，同比上涨2%。筑友双河湾、万科城、龙湖清雲赋等项目支撑本月均价上涨。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

供应集中在滇池、呈贡和次中心；成交集中在滇池、呈贡、官南、北市、东市、和西北；中心和次中心均价居高。

本月共11个板块新增供应，其中主要集中在滇池（龙湖山海原著 ）、呈贡（朗基紫境府、卓越滇池晴翠）、次中心（龙江金茂府）等；

本月成交主力为滇池、呈贡、官南、北市、东市、和西北板块，成交量超2万㎡；

本月成交均价最高为中心和次中心板块，价格超1.9万/㎡；板块占据核心区位优势。成交均价最低为落水洞板块，仅保利春湖项目销售，均价较低。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

各类型住宅供销情况

高层

多项目集中补货；市场成交量微涨；筑友双河湾、万科城、青雲赋等项目支撑均价上涨。

本月高层供应22.7万㎡，环比上涨243%；龙湖·学宸府、龙江金茂府、龙湖山海原著·御景、万科城、中海汇德里等12项目供货。

本月高层成交23.3万㎡，环比上涨6%，同比下降22%；主力成交项目筑友双河湾、华发书香云海、万科城、龙湖青雲赋等。

本月高层均价13589元/㎡，环比上涨8%。主力项目筑友双河湾、万科城、青雲赋（均价1.5万元/㎡以上）等项目支撑均价上涨。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

洋房

五项目集中供货；洋房市场低位运行，成交量环比下滑；呈贡/经开高性价比项目拉低市场均价。

本月洋房供应5.6万㎡；俊发生态半岛、朗基紫境府、长水航城、泛亚城邦和金茂国际新城项目供货。

本月洋房成交1.7万㎡，环比下降21%，同比下降73%；主力项目为华夏四季、金茂国际新城、绿地滇池国际健康城、旭辉新希望公元锦悦等。

本月洋房均价15478元/㎡，环比下降73%；主力项目金茂国际新城、绿地滇池国际健康城、旭辉新希望公元锦悦等高性价比项目拉低均价。

院墅

单项目供应；市场处于低位，成交量环比下滑；筑友玺珑湾等优质景观资源（2万元/㎡+）项目拉高均价。

本月院墅供应0.3万㎡；为朗基紫境府项目供应。

本月院墅成交1.2万㎡，环比下降13%，同比下降54%；主力成交项目东旭御山湖、子君山麓城、筑友双河湾、宝能滇池九玺等项目。

本月院墅均价17788元/㎡，环比上涨9%，同比下降3%；筑友玺珑湾、宝能滇池九玺、中海云麓九里等2万元/㎡+项目拉高均价。

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非住宅市场

商业

六项目底商供货；碧桂园北城映象以5827元/㎡价格集中备案1.02万㎡，主导商业市场量升价跌。

本月商业供应1.4万㎡，环比上涨12%，同比下降60%；博欣时代商业中心、海荣滇池澜庭、大华翠湖映、卓越滇池晴翠等6个项目底商供货。

本月商业成交2.9万㎡，环比上涨143%，同比下降43%；主力项目为碧桂园北城映象集中备案1.02万㎡。

本月商业均价10267元/㎡，环比下降27%，同比下降45%；主力项目碧桂园北城映象以5827元/㎡价格集中备案，拉低商业市场价格。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

公寓

无项目供应，持续去库存；车行天下汽车城、中铁建西派国樾、清风明月等项目集中备案主导公寓市场量升价跌。

本月公寓无项目供应；2023年上半年均为项目供货，市场持续去库存。

本月公寓成交7.7万㎡，环比上涨188%，同比下降16%；车行天下汽车城、中铁建西派国樾、昆明桃花源·清风明月等项目集中备案。

本月公寓均价6775元/㎡，环比下降13%，同比上涨7%。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

办公

博欣时代商业中心项目供应；本月成交量环比下滑；招商公园大道集中备案拉低均价。

本月办公供应10.7万㎡；为博欣时代商业中心集中供货。

本月办公成交1.7万㎡，环比下降39%，同比下降50%；主力项目为招商公园大道七彩云南第壹城、经开区国际金融中心等。

本月办公均价6117元/㎡，环比下降11%，同比下降37%。主力项目招商公园大道（4350元/㎡）集中备案，拉低均价。

来源：昆明房协