文｜大顺

(资料图)

常言道：“地铁一响，黄金万两”，一直以来，地铁是买房人考虑的一个重要因素。

不过需要注意一点是，地铁只是楼盘的综合因素之一，不能作为因素去考虑。

在广州，就有不少没通地铁，但房价却涨得很快的板块。今天我们就来看看，这些区域为什么能有这样的底气。

长岭居：六年涨幅涨幅173%

目前，距离长岭居近的是21号线长平站，步行距离也要约2.3公里

即便如此，长岭居近几年的房价却涨了很多。

2017年，长岭居成交均价约1.65万/平；

2022年8月，长岭居成交均价飙升至约4.5万/平，短短六年间，成交均价上涨约2.85万/平，涨幅高达173%

目前，板块内在售楼盘有：有中冶·逸璟台、天健天玺、五矿壹云台、开控|城投·云锦和长岭·雅居等。

周边二手房项目有奥园春晓、保利越秀岭南林语、金融街融穗御府以及万科山景城，平层的成交均价在3-4.2万/平，墅类产品成交单价在6.5-7.1万/平

根据近消息，板块内有小区单价已经去到8字头了。

如此势如破竹之势，不禁让人感慨：

以前没钱（才）买长岭居；

现在没（有）钱买长岭居。

那么，长岭居究竟有何魅力？

首先，长岭居承接科学城的产业人才居住外溢需求。

科学城被定位为粤港澳大湾区国际科技创新中心主引擎，这里牛企遍地，为众多高学历、高素质、高品位的年轻人，提供优渥工作和创业平台。

广州科学城贾自豪摄 来源：广州黄埔发布

然而，目前科学城核心区已趋向饱和，往外发展受到地形限制，南面是工业区，北面则是山脉，均不适合居住。

于是，紧挨着区府中心，又拥有良好生态、教育资源的长岭居，便成为承接科学城住房需求外溢的佳板块。

其次，板块多个改善盘的出现，拉高市场均价。

比如长岭雅居，首推建面约160-190平四房大平层，吹风价约5-6万/平；开控丨城投·云锦主推建面约124-141平伴山纯大宅，均价约45000元/平

此外，板块内还有中冶逸璟台，主推建面约212平复式五房天际复式“IMAX”山景大宅，均价约6万元/平

牛奶厂：从3字头到冲刺10万+

目前，距离牛奶厂板块近的地铁站为4号线黄村站，从近的楼盘出发，车程也需约4.1公里，业主基本靠自驾出行。

不过，这并不妨碍板块房价的攀升。

奶厂四大金刚，容积率仅有2.1~3，收楼时间早都是16、17年，有大户型平层和别墅，绝对次新房，目前均价约7-10万/平

据悉，不少豪宅还是板式塔楼设计，住宅南北对流，容积率低，居住密度十分舒适。

更为重要的是，随着合景臻颐府和缦云广州的入市，牛奶厂板块价值将被重塑，同时将进一步加强板块的改善定位，将刚需拒之门外。

富人喜欢的“千万买邻”，在这里就能找到印证。

缦云广州效果图

从2015年开盘均价仅3万+，到现在冲刺10万+，牛奶厂板块起势的底层原因，主要有三点：

首先，牛奶厂位于天河，紧邻奥体核心区，有着与生俱来的地段优势。

这里距离珠江新城仅需20车程，承接珠江新城、金融城等板块的购买力。

其次，便是稀缺性和舒适性。

作为纯改善、低密度社区，牛奶厂板块周边没有老破小，拥享绝对稀缺的生态资源

第三，教育资源也是板块一大亮点。

天河灵秀、奥体东就在板块内，包括执信，距离牛奶厂也仅一路之隔，虽然也是需要摇号上学。

天河区灵秀实拍

此外，牛奶厂品牌开发商扎堆，圈层纯粹，有大量高净值人群导入。

二沙岛：纯粹的富人商品无需传统刺激卖点

对很多人来说，二沙岛还一直是“神级”富人区般的存在，连“参观”都变成了一种“福利”

不同于江对岸珠江新城，鳞次栉比的高楼下的喧闹，大面积被绿色包围着的二沙岛显得安谧许多。

二沙岛

板块内共有新世界棕榈园、金亚花园、中怡花园、花城苑、聚龙明珠、岭南会、云影花园和宏城花园八个小区，均价大多破10万/平约19.3万/平

2011年，二沙岛后一栋一手别墅以1.8亿元的高价售出，之后再无新货供应，即使财力足够也不是想买就能买到，岛上业主相当惜售

从链家上看，仅有九套房源挂牌，大部分楼龄均已超过20年，总价多数超2000万。

究其原因，二沙岛上2/3的区域是绿树成荫的公园，岛上建筑密度极低，妥妥的广州稀缺生态社区。

并且这里集聚着星海音乐厅、广州美术馆、省中医院以及公立、各式国际会所、超市、餐饮等配套，令其他地区望尘莫及。

因此，即使这里不通地铁，也不会影响二沙岛的潜力。

市桥南：目前均价3-4万/平，近20倍

10多年前，市桥南只是一片种植花卉的农田。

随着市桥开发殆尽，城市界面逐渐走向陈旧，板块内老旧的小区无法满足大家改善生活的需求。

于是，番禺决定开发市桥南，定位为：南国水乡特色的高质量城市居住生活区。在官方主导下，昔日的农田被完全释放，变成一个个公园、商场、和社区。

据悉，经过板块的地铁也不少，3号线、18号线、22号线，每个单拎出来都份量极重，足以让板块价值上升好几个档次。

不过说来尴尬，它们只是路过，并没有为市桥南设置停留的站点。

目前，根据百度地图，距离板块近的3号线市桥和番禺广场，直线距约3公里

虽然目前板块仍未通达地铁，但房价方面其却有惊人的涨幅。

03年规划刚启动的时候，板块均价才2000元/平，如今已经涨到3-4万/平近20倍

板块当下的标杆二手盘：时代柏林，目前挂牌均价突破4万，逐渐向5万靠近。

另外，板块内另一楼盘：万科金色城品，均价为54372元/平，这个价格比市中心不少热门楼盘还高。

那么，市桥南究竟有什么魅力呢？

首先，市桥南长期缺货，新房供应紧张，另板块价值更为凸显。

其次，市桥南目前的客群范围比较窄，基本由市桥的老广们撑起一片天，本地客源的住房需求将进一步迸发。

据广州地铁，今年至少有4条新地铁将投入使用，此外，目前还有10条在建地铁。

如今广州手握多条地铁，很多项目都戴上了“地铁光环”，不过需要注意一点是，地铁只是楼盘的综合因素之一，不能作为因素去考虑。

而且，上述板块也证明了，没有地铁的支撑，房价也能涨。

购房者更应该注意以下几个核心因素：

1）取决于你的生活、工作圈，如果通行时间成本太大的话，那就建议再好好考虑一下；

2）还有要看下项目的配套，起码一点就是，要能够满足基本的生活需求；

3）还有一点是要实地考察项目的品质，户型、绿化、物业等等。

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