房地产市场监测报告

2023年2月昆明市场

1 楼市概览

(资料图片)

全国

政策市场

2月70个大中城市数据明显好转，预计3月数据将进一步加强；市场信心有所恢复，刚需入市紧迫性有所提高。

中央层面放松，持续有城市有突破性政策（取消限购、公积金余额付首付等），后续政策环境将持续宽松和放松。

持续有城市开始制定生育补贴政策，以解决、减缓人口下降问题；产品需求角度将促进改善和换房需求。

AMC、资管公司持续接盘（东方资管接手佳兆业壹号广场、平安不动产接手俊发未来城），行业出清进行时。

昆明

政策

2月昆明新建商品住宅销售价格指数环比上涨，根据动态调整机制，整个上半年都将维持有下限的首套房贷利率政策。

市场好转，但现金流仍紧张，一季度持续有房企调整组织架构、缩编裁员。

土地规划

1月主城集中成交3块土地后，2月市场再次陷入沉寂，无土地供应、无土地成交。郊县新增供应1宗嵩明9.5亩商业用地，无土地成交。

2月主城过规1个项目，西山区杨家地城改回迁首期120亩，地上建面44.1万方。

市场

2月自然月主城新增住宅预售5个项目11.73万方，主力为书香云海4.25万方、招商公园大道4.88万方，义承金川府1.55万方。整体住宅新增预售仍维持在低位，将导致市场有效供应有限。成交46万方，环比上涨104%，价格与上月基本持平；前十项目成交套数平均上涨205%，市场热销楼盘呈现出寡头特征；同时，万科三项目整体回收优惠点位，备案均价上涨700-1200元/㎡不等；极个别市中心项目因为单价、总价较高，通过特价房形式促销售导致价格大幅回落，其余项目及整体市场以平价走量为主。非住市场主要有中铁总部大厦、绿地香树花城大宗商办备案，滇池一英里公寓保交楼特殊备案。

郊县，安宁主城、晋宁古滇片区价稳量涨，与主城波动同频；安宁太平、嵩明量价相对平稳，本轮回暖波动不明显。

判断

2月无新开盘。新盘亮相中铁央玺春风，位于昆明火车站以南，产品94-143㎡ ，2月4日售楼部开放。

2月除个别房企应市回涨外，大量项目还是持相对保守态度，宣传涨价，但实际平价走量为主，显示对本轮回暖信心有限；大多项目、房企对后期市场预期为需持续观察3月数据和市场变化。

2 土地市场

土地市场供销情况

本月昆明全域无成交土地，供应为嵩明县小街1宗小宗商业用地，总计容0.63万㎡。

2023年1-2月昆明全域土地累计成交可建面58万㎡，同比上涨30%。

数据说明：计容建筑面积

本月主城无土地成交。

数据说明：计容建筑面积

3 规划｜预售

本月项目过规统计

本月1个项目过规，过规总建面60.85万㎡，为西山区杨家地城改项目首期120亩回迁安置用地过规。

本月过规项目1个，总建面60.85万㎡，环比上涨110%，同比去年2月无项目过规。为西山区杨家地城改项目首期120亩回迁安置用地过规，地上由14栋建筑组成，其中1-13A为高层住宅建筑，13B栋为办公楼，15栋为15班幼儿园。

本月项目过规明细

本月预售统计

7个商品房项目新增预售，预售面积较上月有所增加，但低于近13月平均值。

本月主城新增预售商品房项目7个，预售面积18.32万㎡，环比增加44%；其中住宅11.73万方，占总预售量的64%。

数据说明：含住宅、商业、办公、公寓、车位；时间维度为本月1-28日。

本月主城区新增预售明细

1月26日-2月25日住宅新增预售为7.48万方，与后续数据口径一致。

2月完整月主城新增预售商品房项目7个，预售面积18.32万㎡；其中住宅11.73万方。

4 住宅市场

主城区住宅市场2月环比量价齐升，高层主导住宅市场，整体市场较1月回暖明显，但持续性仍需观察。

本月昆明主城住宅供应7.48万㎡，环比减少56%，同比减少64%，供应减少明显。

成交42.14万㎡，环比增加31%，同比增加45%；主力成交项目书香云海3.12万㎡，筑友双河湾1.36万㎡，万科城1.28万㎡ 。

销售均价13954元/㎡，环比上涨3%，同比持平。

数据说明：时间维度为前月26日-本月25日；实际成交均价为剔除历史成交备案数据之后。

各类型住宅供销情况

高层

高层产品成交量环比增加42%，回暖迹象明显；书香云海持续为主力成交项目。

本月高层供应5.94万㎡，环比减少53%；供应项目为招商公园大道5.88万㎡、远洋青云府0.58万㎡、俊发彩云城0.47万㎡。

本月高层成交35.78万㎡，环比增加42% ；主力成交项目书香云海3.12万㎡、万科城1.28万㎡、筑友双河湾1.1万㎡。

成交均价13693元/㎡，环比增加5%。

洋房

洋房仅义承金川府供应1.55万㎡，环比大幅减少；成交量环比减少17%，受草海板块高价项目影响，均价环比上涨14%。

本月洋房供应1.55万㎡，环比减少62%；供应项目为义承金川府1.55万㎡。

本月洋房成交3.59万㎡，环比减少17% ；主力成交项目中海云麓九里0.56万㎡、中铁建·山语桃源0.41万㎡、长水航城0.35万㎡。

成交均价14567元/㎡，环比增加14% ；受草海板块高价项目影响，拉高本月均价。

院墅

院墅本月无供应，市场成交量环比减少33%，均价受城市边缘项目影响，均价环比下跌4%。

本月院墅无供应。

本月院墅成交3.76万㎡，环比减少33% ；主力成交项目筑友双河湾0.26万㎡、朗基紫境府0.22万㎡、金茂国际新城0.17万㎡。

成交均价17517元/㎡，环比减少4% ；城市边缘项目（东旭御山湖、朗基紫境府），拉低整体均价。

5 非住宅市场

商业市场

商业市场本月新增供应1.39万㎡；成交量下跌，均价受润城、中海寰宇天下高价备案，拉高整体均价。

本月商业新增供应1.39万㎡，环比减少47%，同比增加348%；供应项目为招商公园大道0.99万㎡、美的·北京路9號0.37万㎡、怡宁集团御龙半山龙晟苑 0.03万㎡ 。

本月商业成交1.71万㎡，环比减少30%，同比增加2%；主力成交项目中铁总部大厦0.32万㎡、实力壹方城0.18万㎡、第七街区0.14万㎡。

本月商业均价12609元/㎡，环比上涨28%，同比上涨2%；本月润城、中海寰宇天下高价备案，拉高整体均价。

数据说明：时间维度为前月26日-本月25日。

商办市场

公寓市场本月无供应，市场以去库存为主；成交量环比增加63%，受滇池一英里保交楼备案，拉低本月成交均价。

本月公寓无供应。

本月公寓成交7.76万㎡，环比增加63%，同比增加324%；主力成交项目滇池一英里4.29万㎡ （保交楼备案） 、中交金地中央公园0.52万㎡、龙湖锦粼天序0.36万㎡。

本月成交均价4751元/㎡，环比下降37%，同比下降41%；主要受滇池一英里（4.29万㎡，2561元/㎡），拉低整体均价。

数据说明：时间维度为前月26日-本月25日。

来源：昆明房协

责编：向雪平