前几天，小区群里一个股市的话题，引起我这个做楼市的老编，极大的好奇心。

事情起因是有个邻居在感慨：现在火的还是chatgpt，无奈水平有限，股票涨飞了都没上车。

(资料图片)

另一位邻居接话：我也没有买，都是长线持有两个白马股

老九不懂股市，还特意去查了下白马股，特指那些业绩稳定优良，回报率高，具有较高投资价值，具有成长性，但是还没成为蓝筹权重的股票。

股市和楼市果然是相通的啊，这不就是的买房逻辑吗？

从业近10年了，每天都会接到很多这样的咨询：这个项目有投资价值吗？这个盘可不可以买，以后会降价吗？怎么看这个片区的潜力啊？

同为房奴，老九也非常理解大家的心情。作为一名普通人，对地产认知有限，加上周期波动，到底应该怎么买房？

朋友们，请记住这句强硬的买房箴言：市场越是敏感，越要坚定锚定市中心核心资产！

他们都在瞄定市中心核心资产！

楼市暗流汹涌，大家真的要看懂这背后的买房逻辑。

在市场敏感期，当一部分在排队还房贷时，却有一批人在抛蟹货，疯狂迈入核心资产。

不妨看下近的市场表现。据珠城橙蕉统计，截止到2月17日，半月间珠江新城成交了48套二手房。而去年同期仅有28套，立见高下。

按此趋势，2月成交量估计会突破去年的98套峰值！

除了量涨，2月中心区的核心二手盘，价格更是“狂飙”。其中，珠江别墅也成交了一套1.35亿二手房，单价超33万/㎡，刷新二手楼价天花板。

金融城网红盘兰亭盛荟，1个多月间成交近20套，前两天更是成交一套，价格突破10万+，你说夸不夸张。

一手市场的表现，相信各位朋友都有所感受到了。

开年后，以海珠、天河、黄埔等中心区核心楼盘周末售楼部都是人从众仌仌！甚者有量价齐涨的势头！

但开春后的这场火爆，还未能及时传导到外围区，即便同在中心区，没有优势的老破小却在被疯狂抛售。

近期，我们就有粉丝抛售中心区两套老破小，置换海珠一套一手新盘，可谓十分果断。

看懂了没？鉴于目前市场基本面，当下可以入市，但切勿乱买！特别是改善置业的朋友，这可能是你后一次买房，大方向一定要把握好。

广州下一个10年发展重点在哪？

改善置业，方向在哪？

首先，回归中心区，一定是基本的大方向

我们粗略看下各区的情况，之前天河是很多改善族首选的区域，但发展到2023年，天河分化过于严重。

今年天河区亮相的新盘，基本都是千万级别。而珠江新城、金融城次新房楼价飞涨，早已过度透支红利，并非置业的佳时机。

越秀更不用说，新房市场几乎空白。据中指院数据显示，目前整个越秀可售货量仅有426套，大部分项目都是尾货在售。二手多为老破小，改善换房更不用考虑了。

（图源网络，如有侵权，联系删除）

综合来看，从2022年开始，改善置业中心区，优先看海珠！

关注市场的朋友，估计也发现了，这两年海珠正在赶超天河，成为扛把子。特别是在去年，无论是新房成交额、新房均价，还是去化率等，都力压天河，全市。

2023年海珠的火热势头还将继续爆发！据中指院数据显示，截止到2月12日，海珠已经成交近77亿元，把其他中心3区远远甩开了。

相较于其他三区，海珠的优势在哪里？

我们团队近日重点研究了广州乃至各区的高质量发展大会的内容，发现一个特别有意思的现象：只要提到海珠，必带“科技”！

看看海珠今年签约的项目，百度飞桨人工智能产业赋能中心、琶洲智算中心、琶洲实验室产业转化项目……合计26个项目签约海珠，总投资额超500亿元。

此外，在海珠区“十四五”产业发展规划也解答了"海珠区将发展什么产业"？

五大产业定位，分别是数字经济建设样板区、总部经济汇聚新高地、传统产业转型升级先行区、科技创新和新兴产业策源地，产业创新发展示范区。

（图源：广州海珠发布）

看看标红的这些关键词，哪一个不与科技挂钩？这就是海珠强悍的武器，也是时代发展的趋势。

正如当年越秀老去，天河崛起一般，如今天河只能啃老本，海珠成为下一个10年的发展重点！

瞄定大方向，我们再来看细分领域。

买房跟着规划走，有其道理的。目前，海珠整体构建“一区一谷一圈”产业空间新格局。

正如珠江新城代言天河般，能够有足够的分量代言海珠的，有且仅有琶洲！

看看海珠“十四五”产业发展规划对琶洲的描述：

琶洲人工智能与数字经济试验区要建设“总部+会展+数字经济+商业”集聚区，重点发展总部经济、新一代信息技术、会展文旅、现代商贸、智能建筑、高端服务和都市工业等产业。

随着腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、科大讯飞、今日头条等一批数字经济龙头项目进驻，以及带动上下游企业入驻，琶洲成为世界级CBD，几乎毫无悬念。

加上近日新开通的车陂南隧道，将琶洲与金融城无缝串联起来，过江仅需2-5min，双城合璧，其未来想必更加精彩。

再偷偷透露一个秘密，我们身边很多地产人，这两年把公司和家双双搬来琶洲了，风向真的变了！

泛琶洲片区，怎么买？

当然，后还是要回归到买房问题。确定方向后，在琶洲，要怎么买？

谈及琶洲置业，有一个房企，一定绕不开的，便是大家熟悉的保利

我们都知道，一家企业进驻一个片区，只有通过大量的调研，才能真的懂得一个片区周期性成长的居住需求，才能做出符合调性的产品。

这一点，无论是从进驻琶洲的时间，还是业主调研数量，没人能比保利更懂琶洲。

那么，我们来看看，保利在琶洲，都打造了什么产品？

代产品，保利天悦，成功收割了琶洲代霸总的芳心，如今二手房价15万+，依旧是很多霸总置业首选。

第二代产品，海珠天珺去年悄悄开售，不到1年时间住宅产品，光速被抢光。

第三代产品，保利·湖光悦色、保利阅江台，以及还未亮相的广一电商园项目，公园房、江景房、乃至配套齐全的新房，基本补齐了泛琶洲片区住宅市场的短板。

可以说，若要在琶洲置业，保利项目一定得看！

保利这4个项目要怎么选？按照老九的个人理解，简单给4个盘做了一个总结：

0 1

招商保利·海珠天珺

海珠天珺，我认为他是蓝筹股，套用下股市的说法“蓝色筹码，为值钱”，适合霸总或投资客。

何出此言，目前总价300万起，即可坐拥一套琶洲核心区资产，估计只能海珠天珺一盘能做到了。

琶洲公寓的价值，早在10年前，我就有幸见识到。

当时，保利天悦公寓开闸，前司老总一次性购入2套，当时楼价仅为2字头。

如今，保利天悦公寓二手报价6万/㎡，租金更是惊人，一套84㎡单位租金8500元/月，115㎡单位租金接近1.3万/月

目前，海珠天珺在售建面约85-137㎡创意loft，4.5-5米层高，重点是个人也可购买！

另外，听说海珠天珺还有少量住宅可以捡漏，感兴趣的朋友私聊老九吧。

0 2

保利·湖光悦色

如果你是改善自住买家，我们更为推荐保利在琶洲打造的第三代产品保利·湖光悦色，可以说是长期绩优的白马股。

因为无论是从到琶洲的距离、周边的地铁，以及稀缺景观资源、产品配置来说，保利·湖光悦色都很难复制了。

目前，保利·湖光悦色在售建面约120-200㎡四房单位，售价在7.5-11万/㎡之间

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两大精品要对外开售了

有朋友曾经吐槽过琶洲当下配套不齐全，苦于没地方买菜？那就把范畴放大点，与琶洲保持两三个站的距离，却能享受配套繁华的片区。

有这种需求的朋友，不妨留意下保利即将亮相的两个新盘，保利阅江台和广一电商园项目

先说下保利阅江台，我愿奉它为“龙头股”，主要因为这个盘位于海珠老牌富人区——滨江东，同时坐拥不可复制的江景资源。

光是这两点，在广州，都足以具备永恒的投资价值！

目前保利阅江台放出少量建面约121-208㎡三至四房，感兴趣朋友同样可以私聊老九！

再看下广一电商园项目，位于距离琶洲仅有4站的客村片区，也是海珠商业配套齐全的潮流之地。

这个项目的亮点在于，配套不用愁！客村、鹭江两个地铁站，合生、万达两个超级商场环伺周边，项目旁边就是海珠区政府，高层还可望到广州塔。

不过货量也不多，项目预计主推建面约108-143㎡产品（具体以项目官方公布为准，仅供参考），整体货量不到200套，估计又是一个被抢爆的项目。

好了，如果你也在关注海珠，特别是保利的项目，欢迎进群详聊！

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