今年上半年昆明土拍很是惨淡，无论是成交面积还是成交金额都同比去年下降了6成以上，城镇住宅用地宗数仅占一半。

7月27日，昆明官渡区福德村城改首供批地成功出让，也算是给市场增添了一丝信心，毕竟今年上半年出让的土地不到全年总供地的两成（不含安宁），土拍市场的重头戏仍在下半年。

提到土拍，就不得不提此前的昆明地王，前些年昆明市场一片大好，土地市场也是热火朝天，单价地王及总价地王不断被刷新。时隔几年，昔日地王现如今还好吗？

(资料图片仅供参考)

据统计，昆明总价地王TOP分别是俊发彩云城、昆明融创文旅城、中豪螺蛳湾商贸城、昆明金茂国际新城、中国铁建山语桃源及宝能滇池九玺。

（TOP5统计）

从时间线来看，2011年，中豪集团以64.87亿元拿下新螺蛳湾商贸城三期开发的部分地块。

昆明新螺蛳湾商贸城位于官渡区宏仁片区，是昆明市2008年招商引资重点项目，总投资320亿元，是一个罕见的超大型市场。项目规划总占地面积约5705亩，规划总建筑面积达882万平方米。

不过，开发过程中，由于中豪集团资金链断裂、内部管理混乱、违规预售、欠付工程款等原因，旗下开发的项目悉数停工，土地款拖欠、闲置土地被收回。其中，当时拿的三期开发部分地块就有960亩土地被收回。

2017年，俊发携手奥斯迪实业共同成立昆明俊奥商业有限公司，与中豪原所有股东达成一致，签订了重组协议，启动新螺蛳湾片区的重组工作。

（俊发·新螺蛳湾国际商贸城）

2018年，俊发在昆明举行新闻发布会，正式宣布中豪螺蛳湾国际商贸城更名俊发·新螺蛳湾国际商贸城。至此，新螺蛳湾片区正式告别“中豪”，迎来了“俊发时代”。

2019年，再次拿地新螺蛳湾片区，并以79.4亿不仅刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录，也成为了当年的全国总价地王，而该批土地用作俊发 · 彩云城项目建设开发。

万达的话，于2017年以74.77亿元竟得昆明草海片区地块，计划修建昆明万达旅游城。一个月后，融创就以438.44亿元收购万达十三个文旅项目的91%股权，其中就包括昆明万达城。2018年7月5日昆明万达文化旅游城更名为：融创昆明万达文旅城，项目目前已售罄。

2018年，平安不动产以57.89亿元竟得呈贡吴家营片区地块。项目地块分为项目A、B，平安不动产引入了金茂、昆明华侨城、中铁房地产共同开发。其中，项目A主要由中铁房地产操盘，开发为中国铁建·山语桃源；项目B主要由金茂操盘，开发昆明金茂国际新城项目，目前两个项目均在售。

而平安不动产则退居幕后，只在中国铁建·山语桃源中占有约一半的权益。

宝能滇池九玺不仅是昆明总价地王TOP10，将它拿的地单独拎出来的话，单价地王TOP10就占了5成。

（TOP10统计）

2019年11月，位于昆明市西山区福海街道办事处的8宗由宝能旗下两家全资子公司竞得，出让面积约595.4亩，成交价为55.45亿元。

其中，有地块楼面价就达到了15922.47元/㎡，不但打破此前片区中铁诺德山海春风的楼面价，还创下昆明住宅市场楼面价新高。而后推出宝能滇池九玺项目，规划有洋房和合院产品，目前正常推售中。

而宝能创下的记录则在2020年被刷新。2020年12月，昆明滇池国家旅游度假区海埂片区的1宗城镇住宅用出让，被昆明金滨房地产开发有限公司以5923.6万底价斩获，成交楼面价为17013.48元/㎡。

从交易文件可知，该宗地块为其北侧约136.05亩A1大地块的零星整合用地，A1地块则是筑友玺珑湾。

筑友玺珑湾规划有地上建面约190-304㎡的纯合院产品，总价约650-1500万/套。

从上面榜单可以看出，昆明单价地王多集中在草海、滇池度假、巫家坝等地，这些片区要不就是拥有优越的生态资源，不要就是城市的新中心。

（招商雍珑府地块信息）

位于巫家坝的KCGD2020-4-A1成交颇具戏剧性，该地块与巫家坝KCGD2020-3-A1一同挂出出让，未成交前就已经有了巫家坝单价地王的头衔。

但成交并不顺利，在历经两次流拍+一次系统故障停拍后，终于在2021年5月分别被中铁建、招商两家房企拿下。

此后，招商还在2022年1月，再次以13075.81元/㎡的楼面价拿下一宗3.08亩的零星用地，建设招商雍珑府项目。该项目建面约95-143㎡高层在售，售价18000元/㎡。

从时间上可以看出，昆明地王更新最快的时期是2016-2019年之间。这个时期正好是外来房企入昆潮，这些资金实力比较雄厚的房企，为抢占市场份额，便加大了对优质地块的争夺力度。

这个时期昆明楼市发展也较好，房价连续上涨，量价齐升，房企回笼资金较快，也拉动了房企对土地的需求。

但从2020年开始，房地产调控力度不断加大，房企囤地风险越来越高，特别是随着房企“爆雷”增多，开发风险剧增，房企也普遍由激进拿地转向保守。

而且受到市场影响，房企销售业绩大幅下滑，也重挫了房企拿地的积极性，缓解了拿地节奏。

至于昆明此前地王的话，其实开发也并不顺利，虽然有的还在正常开发、但也有的被多次维权、被收购，甚至面临破产易主。