买房后发生特殊问题办理退房的问题并不是很普遍，所以关于退房的流程和违约金的计算很多人都不是非常了解，只能到时候开发商说什么是什么。为了避免大家以后会遇到这类的问题，今天小编就要为大家详细的讲讲商品房退房流程及退房违约金如何计算。

商品房退房流程

第1步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。

第2步：在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。

第3步：将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

退房违约金如何计算

一、违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先

所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如:支付定金一方违约的，定金不予返还

;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损

失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。

二、退房违约金的协议

1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。

2、至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对您的权益可以实现有效保护。

3、综上，开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。

买房子时，人们都希望可以顺利的签订购房合同，然后顺利的拿到房子为其进行装修，最后入住。可是事事并没有那么顺利，总是会有一些特殊情况的出现，导致购房的业主无法完成流程，往往需要办理退房。