近期全国范围房贷利率下调进程明显加快，本月多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅，而3月21日央行最新公布的1年期LPR和5年期以上LPR与上月持平，未作调整，表明政策在保持调控定力的前提下，对房地产市场的呵护力度持续增加。

此次下调力度较大，为近三年来最大月度降幅。据统计，3月重点城市首套、二套房贷利率较上月平均回落超10个基点，为近三年来最大降幅。目前已有超过80个城市下调了房贷主流利率，深圳、上海等20城主流首套房贷利率已低于5%。部分市场下跌压力较大的二线和三四线城市降幅明显，成都二套房贷利率降低34个基点，首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大；苏州首套利率为4.65%，在重点城市中最低；湖北襄阳、十堰下调40-45个基点，调整后的利率部分低于5.3%，而春节之前两地利率最高达到6.13%。银行放款速度也显著提升，目前重点城市的平均放款周期在1个月左右，长三角重点城市的放款周期低于20天，当前利率水平、放款速度均已接近2020年三季度较快水平。

从二月全国房地产主要指标运行结果来看，楼市开局并不乐观，压力主要集中在三四线。本次各地大幅调降房贷利率，根本原因是前两月楼市仍在显著下滑。根据国家统计局数据显示，2月份70城中新房销售价格环比下跌的城市有40个，二手房销售价格环比下跌的城市有57个，分别较1月增加1个和2个，房价延续下跌趋势。2022年1-2月，全国商品房销售面积、销售金额分别同比下降9.6%和19.3%，其中住宅销售面积、销售金额分别同比下跌13.8%和22.1%。截至2月末，商品房待售面积较2021年底增加6003万平米，住宅待售面积增加5552万平米，销售和库存的背离程度加深，整体市场下行压力加大。其中一半以上积压的库存在三四线城市，目前重点三四线城市库存的平均去化周期逼近两年，已和2020年疫情期间水平相当。

市场成交低迷的主要原因为购房者信心的缺失，下调房贷利率将有利于购房者信心恢复，逐步带动市场成交企稳。3月11日，央行公布的金融统计数据显示，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，其中住户贷款减少3369亿元，而以按揭贷款为主的中长期贷款则减少459亿元，是自2007年有数据记录以来的首次负增长，表明当前推动政策利好实质落地并顺利向市场面传导的决定性因素为购房者预期的改善。2021年全国个人按揭利率持续攀升，当年四季度个人按揭综合成本升至5.6%左右，为同期5年期LPR的1.2倍，说明受住房金融政策收紧影响，大部分城市的房贷利率已处于较高水平，而此次各地依据自身房地产市场运行情况灵活下调房贷浮动利率，有助于进一步减轻购房者还贷负担，激活各地的购房需求，进而带动市场成交的回升。

受本轮疫情影响，购房需求存在延期释放的可能，二线及三四线仍有必要进一步加大政策托底力度。房地产市场销售企稳大约滞后房贷利率下行两至三个季度的时间，而本轮个人按揭贷款利率水平在去年9月份见顶，因此理论上房地产市场预计将从今年下半年起逐步企稳，但考虑到本轮疫情可能会影响房贷下调利好政策显效，购房者需求的释放极有可能进一步延后。因此对于楼市下行压力更大、完成“三稳”目标紧迫性更强的部分二线及大部分三四线城市而言，调控仍有宽松空间，政策端仍有必要进一步发力，加大托底力度。二线城市政策放宽的空间主要有通过人才引进、亲属投靠放宽限购政策；通过调整首套房认定标准、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度放松限贷政策；通过上调新房预售限价、二手房评估价格放松限价政策；通过降低地价、调整土地竞拍保证金最低比例、分期缴纳土地出让金、增加土拍次数等放宽土拍政策。三四线城市的调控空间则更大，除限购、限贷等方式外，还可以适当给予一定的购房补贴，如契税补贴、面积补贴等。