金融界3月2日消息据克而瑞地产研究数据，2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场预冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。

具体来看，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

从企业投资来看，2月中旬北京打响了新年集中供地的“第一枪”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地块底价成交，2宗地块达到最高限价。其中除了华润、中海、保利等行业TOP10的央企、国企积极参加，旭辉、绿城、金地等进取型的民企也均有斩获。

无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，本次土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖。整体来看，今年以来政府在土地出让的规则上有所放松，叠加部分企业上半年补库存的需求，预期核心城市的土地市场信心将会得到提振。

企业融资层面，历年来房企年初的融资规模一般相对较高，但目前大部分房企的融资仍然受限，2022年1-2月行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，同比远低于历史同期。同时，从今年以来的房企融资结构来看，当前新发债企业仍以国资队为主、辅以少部分优秀的民营房企，国企央企的发债总量占到近5成。

从债务到期情况来看，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。整体来看，目前房企违约潮仍继续爆发，金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。

据悉，全国性商品房预售资金监督管理办法已于2月初制定出台，新管理办法将明确预售资金监管的基本标准，实行“重点额度管理”。一方面，新规本质上仍以保交付、维护消费者权益为首要目标，可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板，最大程度保证在建项目都能顺利交付，避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。

另一方面，新规也意在纠偏。对房企而言，长期以来预售监管资金的使用受限，一定程度上挤占了企业的有效流动性。特别是去年来西安、天津、石家庄等37省市加码预售资金监管，进一步加剧了企业的资金周转压力。此次随着全国性预售资金监管出台，对于此前预售资金过度监管“一刀切”的城市而言，短期内将在一定程度上缓解企业的资金周转压力。

行业政策层面来看2022年以来暖风频吹，除了全国性商品房预售监管资金规范化调整之外，还有涉及并购贷款不计入“三道红线”，保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。特别是近期浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策，主要涉及公积金贷款放松、非限购城市重启最低首付20%、通过财税刺激托底楼市等。

克而瑞地产研究认为，这些行业利好政策、或是地方调控放松的扶持性政策，主要目的在于稳定并引导恢复市场信心，以进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。短期内行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势。