前言

中国房地产市场在步入虎年之时，整体延续了去年下半年以来的降温趋势。一线城市成交回升，6成以上二、三线城市成交疲软。一方面，春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑。更为主要的是，受去年下半年以来市场下行压力的影响，购房者观望情绪仍较强。

01

政策盘点

中央重申“房住不炒”调控基调

近期，房地产政策环境持续改善。全国住房和城乡建设工作会议在重申“房住不炒”的调控基调下，要求保持调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准性。2022年银保监会工作会议和央行货币信贷工作会议明确提出，要持续完善房地产长效机制，更好地满足购房者合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。与此同时，与房贷利率紧密相关的5年期以上LPR时隔21个月再次迎来下调。此外，国家发改委等部门多次发文提出，要加快发展长租房市场，推进保障性租赁住房建设，推动“租购同权”等。

地方因城施策引导市场平稳发展

本月地方出台房地产调控政策条数较上月小幅减少，但宽松性政策数量连续第二个月超过紧缩性政策，地方房地产政策环境持续改善。从地区来看，出台调控新政的多为二三线城市，重点一二线城市政策环境相对稳定。从调控内容来看，宽松性政策主要聚焦在强化住房公积金贷款支持、放宽城市落户限制、实施人才安居工程等方面，紧缩性政策则主要聚焦在房企资金监管和房地产市场秩序整治等方面。

货币政策仍处于宽松周期

从市场流动性来看，2月货币政策工具到期共计约1.3万亿元，包括1.1万亿逆回购和2000亿元MLF。据机构报告数据显示，2月财政存款、公开市场操作、缴准预计将分别回笼1336亿元、13000亿元、437亿元流动性，而M0、库存现金及外汇占款预计将向银行间市场释放11000亿元、150亿元流动性。除去公开市场操作将要到期的1.3万亿元，2月银行间流动性或将增加9377亿元，市场流动性压力不大，货币政策仍处于宽松周期。

02

市场概况

供应：上海供应仍维持高位

虎年伊始，供应缩量较为显著，29个重点城市新增供应面积1080万平方米，同环比齐降，主要是受到年末基数较高和新冠疫情各地频发等不确定性影响所致。

分能级来看，一线城市商品住宅新增供应面积228万平方米，环比近乎“腰斩”。北京因当前新冠疫情的不确定影响，供应环比大降82%，房企推盘意愿不高，广州、深圳整体供应也有了稳步下滑，环比跌幅均超7成，仅上海供应高位维持，因成交惯性犹存，房企供货积极性也相对较高，上海本月供应164万平方米，环比上涨46%，显著好于去年同期。

二三线城市新增供应面积851万平方米，环比下降约六成。从绝对量层面，成都单月供应突破100万平方米，南京、徐州次之，也达到了90万平方米以上。西安本月“断供”，主要是受到新冠疫情“封城”影响。从变化趋势来看，各城市环比均有了不同程度的下跌，同比跌多涨少，成都、徐州、海口、济南供应阶段性疲软，环比回落，但仍显著好于去年同期。

预判2月，恰逢传统春节假期加之新冠疫情的负面影响，总体供应规模预期还将小幅回落，尤其是疫情较为严重的京津冀和河南等区域，整体供应量大概率在低位徘徊。

成交：疫情带来较大不确定性影响

从成交表现来看，如市场预期，热度稳步回落。上月29个重点城市整体成交1429万平方米，环比下降近四成，主要受到去年基数较高影响。

分能级来看，一线城市韧性较强，总成交为285万平方米，环比跌幅在21%，不过回落幅度不及百城平均。其中上海购房需求旺盛，因供应放量带动成交回升，2022年开年单月成交130万平方米，环比上涨43%，达到了自去年2月以来的成交新高。北京受新冠疫情不确定性影响，成交环比下降46%为31%，广深成交保持低迷行情，主要受前期调控政策持续发酵影响，短期内难有起色。

二三线城市总成交1143万平方米，环比下降逾四成。从绝对量层面，梯度分明，仅成都一城的成交量均超150万平方米，佛山、武汉属第二梯队，月成交在80-90万平方米，半数以上二线城市单月成交不足50万平方米。从变化趋势来看，仅成都一城“高热不退”，同环比齐增；宁波主要因上月成交未曾“翘尾”，购房需求于上月集中释放致环比上升。其余城市均呈现出同环比齐降，中央降息降准的政策效果尚未在市场层面显现。

预判下月，由于恰逢春节传统假期，加之新冠疫情影响下春节返乡“难”，整体成交量或将迎来小幅回调。

库存：沪穗杭等消化周期缩短

因春节假期影响，绝大多数城市受“就地过年”政策影响供应大幅回落，厦门、长春、大连和西安本月预计无新增供应。29城整体呈现供不应求的状态，上海、徐州、南京、无锡和海口推货积极，供求比大于1.2。

一线城市中，北京、广州和深圳库存面积均环比回落，其中广州消化周期缩短至1年以内。二三线城市中成都、厦门、福州、济南、大连、苏州和合肥等库存面积低于2021年同期，但其中仅成都和杭州消化周期同比缩短。结合各城市供求数据来看，2022年春节前楼市表现弱于2021年。

二手住房：环比显著收窄，苏杭等止跌回升

二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期相比规模减少45%。年初市场整体延续阶段高位运行，但临近春节市场供应显著缩量带动成交小幅下行，基于近期房地产支持性政策频出，叠加当前市场规模较去年同期仍有空间，后市预期小幅回升。

具体到城市来看，9城环比表现跌多涨少，仅杭州、苏州环比正增长，其中杭州涨幅近8成，一线市场中北京、深圳均有15以内小幅回调，其余城市均有不同程度回落；同比表现仍普遍回落，仅大连因前值较低市场翻倍增长，深圳、青岛长期低位运行，本月同比均有70%以上降幅，其余城市均有不同幅度回落。

03

土地储备

因春节假期影响，统计数据仅截至春节前一周，全国300城经营性土地总成交建筑面积为5478万平方米，环比上月降幅约九成；成交总金额降至1133亿元，环比上月降幅约九成。平均楼板价为2069元/平方米，环比降幅为15%。

市场热度方面，在宁波土拍回暖的带动下，平均溢价率小幅回升至4.3%。具体来看，由于成交主力宁波土拍规则放松、盈利空间提升，第三轮集中土拍热度明显回升，助推二线城市整体溢价率升至6.2%，环比上涨3.7个百分点；一线城市因成交地块均为商办用地溢价率降至低位；三四线城市溢价率则走低，平均溢价率为3.8%。

土地流拍方面，以重点监测的城市来看，平均流拍率为21%，除西安、石家庄等少数二线城市流拍地块相对较多外，大部分流拍地块集中在三四线城市，并以涉宅用地居多。究其原因主要还是由于当前房企仍面临较大的资金压力所致，加之这些城市的楼市受下行压力影响，短期内房企投资态度愈加谨慎，高流拍属意料之中。

04

企业融资

融资总量

数据显示，100家典型房企的融资总量为929.46亿元，环比上升26%。自2019年以来，每年年初房企融资量都相对较大，均超过2000亿元，而本月融资量不足千亿元，一方面在当前房企危机仍未全面解除的情况下，金融机构当前白名单企业相对较少，放款较为谨慎；另一方面，部分企业为缓解年初的偿债压力已提前偿还部分债券，同时减少新增融资计划，导致融资量同比下滑较大。从融资结构来看，境内债权融资499.08亿元，环比上升9.8%；境外债权融资169.66亿元，环比上升10.0%；本月资产证券化有所回升，融资223.01亿元，环比上升97.9%。

融资成本

同时，100家典型房企新增债券类融资成本4.53%，较2021年全年下降下降0.76pct，其中境外债券融资成本达6.85%，下降0.19pct，境内债券融资成本3.20%，下降0.87 pct。环比2021年12月来看，总融资成本环比上升0.01pct，境外融资成本环比下降0.16pct，境内融资成本环比下降0.53pct。境内发债的企业中，可以进行发债的企业成本相对较低，融资利率在2.50%-4.00%间，白名单企业继续发挥融资优势，继续发行利率较低的债券；境外发债成本方面，旭辉、远洋等发行了绿色担保票据，其成本不超过5%，也相对较低，还有部分企业完成了境外债的交换要约和额外发行，成本相对较高。

企业表现

上月融资总量最高的企业为万科地产，融资总量约124.16亿元，主要是发行了30亿元的中期票据，此外进行了资产证券化产品的发行。从企业梯队来看，TOP10房企融资平均额41.58亿元最大，融资总额同比下降39.13%，下降幅度最小；TOP31-50房企融资额仅有15.92亿元，该梯队进行融资的企业相对较少。成本来看，TOP31-50梯队的房企融资成本最低，为2.72%，其较2021年全年下降2.19pct，降幅最大；而TOP11-30的融资成本最高，为5.52%。

05

易德观点

蒋铮鹤

易德资本助理副总裁

蒋铮鹤先生认为，进入2022年，随着“降准降息”宽松货币政策的推出，房地产行业迎来一定程度的边际改善，房企更愿意积极推盘去化，回笼资金应对市场变化。

根据近期“央行支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业项目”的相关描述，可以预见到，优质房地产企业有可能会在接下来一段时间的并购交易中保持活跃，充当市面上待转让项目的承接方。

另外值得关注的是，随着多家房企美元债到期，相关房企均提前跟债权人协商，通过交换要约，将即将到期的美元债交换成为新发行票据，避免债务违约。从近期美元债的处理方案来看，多数房企并没有选择“躺平”，而是积极跟债券人沟通，避免债务违约，向市场传递出较为积极的信号。

随着房地产行业内部结构调整的不断推进，行业发展多年所积累的痼疾正在逐步、有序根除，为房地产长期稳健发展奠定良好基础。