【楼市破局，聚焦新机】——楼市进入密集优化期，因城施策导向下，昆明房地产新机显现，如何突破迷雾，破局重生？本篇为文旅篇。

旅游作为云南的“金字招牌”，近年来由于疫情受到重创。

2020年旅游行业受到的打击首当其冲，规模和人次断崖式下跌，2021年虽然随着疫情的控制小幅回升，但至今疫情仍在反复，旅游行业仍更是没有恢复。据了解，目前旅游行业仅接近2019年疫情爆发前一半份额，而专家预计，两年内旅游业依旧难以恢复2019年的规模。

随着旅游行业受到冲击，衍生的“文旅行业”、“文旅项目”自然也被牵连，投资需求被严重遏制，文旅行业的发展逐渐恢复理性。

那么，这个节骨眼上，文旅行业的“新的一轮洗牌”已经到来了，昆明的文旅项目会如何发展？

可以说，为了让文旅行业得以恢复和发展，今年太多政策提及文旅。

4月19日，云南省文化和旅游厅印发《关于进一步优化营商环境激发文旅市场主体活力的指导意见》，旨在应对全省文化和旅游市场受疫情冲击损失较重、亟待恢复发展的实际，进一步优化营商环境、激发文旅市场主体活力。

云南省还先后印发了《云南省关于支持文旅行业的纾困帮扶措施》、《关于精准做好疫情防控加快旅游业恢复发展的若干政策措施》，聚焦文化和旅游业面临的困难和问题，通过33条政策措施助企纾困，推动文旅消费提质扩容。

此外，在昆明市“十四五”房地产业发展规划（公众征求意见稿）中提及：“深度推动房地产业与康养产业、文旅产业、物流产业、会展产业等优势特色产业的联动融合，加快形成“房地产+”现代人居产业体系的全省示范”。

观察了一系列政策不难发现，在对既有的市民消费、企业补贴、税费降低、保险支持等方面外，老文旅项目的改造提升、新型业态和产品的发展，以及推动新文旅项目的落地才是重中之重。

抛开老文旅项目来看，新文旅项目的落地似乎可以看出一些文旅项目未来发展的方向。

据统计，目前昆明却有不少正在建设或即将推出的文旅项目。

在昆明市“十四五”房地产业发展规划（公众征求意见稿）中提及一些，如下表所示：

“十四五”时期重点建设的文旅房地产项目呈贡区：滇SHOW项目、艾美酒店、希尔顿酒店、斗南花卉小镇等盘龙区：湖畔酒店、昆明饭店扩建等官渡区：滇池凯悦酒店续建等安宁市：温泉特色小镇、温泉网球小镇、赛车小镇、玉龙湾康谷等五华区：石盆寺足球运动公园等石林县：杏林大观园及酒店、高铁站片区综合开发项目等滇池度假区：大渔度假区等阳宗海风景名胜区：汤池温泉旅游小镇等宜良县：小白龙温泉康养小镇等禄劝县：转龙旅游小镇等东川区：格勒湖旅游区等寻甸县：凤龙湾旅游小镇等

除了表格中提到的项目外，昆明还有不少文旅项目在建或待建，比如海棠小镇、滇北驿文创旅游小镇，华强方特文化科技园、滇池旅游·派拉蒙昆明国际度假区、昆明一条龙大健康旅游休闲度假区、昆明恒大文化旅游城、美丽中国（昆明）文化科技旅游产业园、晋宁华侨城滇池文化旅游城、昆明恒大国际健康城、汉华天马山、绿地观云山等。

（昆明恒大国际健康城）

总体来说，昆明的文旅项目可以分为几个类型：

第一类是文旅基建类，可以把酒店，比如艾美酒店、希尔顿酒店、湖畔酒店、昆明饭店扩建等归为这一类。

第二类是依托生态资源类，比如温泉特色小镇、汤池温泉旅游小镇、阳宗海明湖湾旅游休闲度假区等。

第三类是带有文化、康养类，比如温泉网球小镇、石盆寺足球运动公园、滇北驿文创旅游小镇、昆明恒大国际健康城等。

第四类是主题乐园类，比如凤龙湾旅游小镇、滇北驿文创旅游小镇，华强方特文化科技园、昆明恒大文化旅游城等。

（凤龙湾旅游小镇 图源凤龙湾小镇官方网站）

然而，并不是所有项目建设都顺利，有的项目就推进缓慢，这里特别点名几个重要的且名气较大的项目。

比如华强方特文化科技园。该项目其实在2017年9月19日就已经与昆明签约，择址昆明宜良，由昆明市、宜良县与华强方特集团共同打造。据了解，整个主题乐园项目分为“华夏历史文明”和“复兴之路”两个产业园，共包含18个特色小项目，将采用现代高科技手段，打造参与、互动、体验于一体的大型高科技主题乐园。

（方特主题乐园 图源官网）

然而，该项目却一直没有实质性进展，在2021年主题乐园的土地才完成出让，“方特主题公园”才正式落地。在2021年初公布的昆明市《政府工作报告》中，华强方特（宜良）还曾被明确点名要加快推进建设，不过目前也没有什么实质性进展。

再比如滇池旅游·派拉蒙昆明国际度假区，关于昆明要建这个度假区的消息可以追溯到2018年了。当时美国派拉蒙公司就到昆明考察，磋商特色小镇开发、主题娱乐公园建设。

然后就到2020年，滇池度假区发布了该项目的环评影响报告书征求意见稿，表示项目原计划2021年动工、2024年交付。但是一直未如期启动。

（滇池旅游•派拉蒙昆明国际度假区项目平面分区图）

2021年临近年底，滇池旅游度假区“十四五”规划公布，其中提及派拉蒙国际度假区项目位于滇池度假区大渔片区七星山片区，规划范围11530.65亩，开发建设用地3903.45 亩，总投资约510亿元，分为产业和配套两个板块进行开发。

项目建设总工期是42个月，预计建设时间为2021年1月-2024年6月，2024年2月完工，2024年6月运营。

然而，直至目前，该项目也没有实质性进展。

好在也有不少项目已经较有成效，地产项目建设的同时，旅游人数也在攀升，比如汉华天马山、玉龙湾康谷、大渔度假区等。

总结了昆明文旅项目的现状后，血拼姐发现了一些未来文旅地产的发展规律。

可以看出，昆明的文旅项目并不在少数，尤其拥有“房地产”属性的文旅项目还是很多，在国家调控的大环境下，那些地产化严重的项目基本上属于最困难的，其次就是没有配套先行，而是一上来就发展房地产的，或多或少都出了问题。

那么，面对旅游业的冲击和国家严格的把控下，未来昆明文旅项目的着力点应该在哪里呢？

①首先是发展模式。如今“文商旅”深度融合是趋势，综合性开发必将是未来文旅项目提高竞争和盈利的必然趋势。

在拥有酒店、餐饮、购物、娱乐等常规的配套设施外，更多的需要发展适应老年群体、年轻群体的特色内容，所以文旅需要结合康养，比如目前昆明较为成熟的文旅项目七彩云南古滇名城，就是“文商旅”、“大健康”的深度融合。

面对年轻群体，更注重”沉浸式”交互体验，社群活动，交友，比如像阿那亚，依托于社区业主，每年举办超1500场社区活动。

②其次是IP的赋能，文化的特色。其实不难发现，昆明有深厚的文化特色，但是能传播昆明文化，拥有昆明独特IP的文旅项目少之又少。文旅项目去同质化，营造自身特点是最为重要的，如果全部项目都是一成不变的模式，替代性就很明显了。

文化和IP对文旅地产项目的加持还需要一点点在运营中落到实处，像迪士尼、乌镇、大唐不夜城这些文旅项目，都是拥有自己的独特特色，才能更好的运营下去。

③然后是文旅项目的转型升级。这一点其实是更加强调智能化、数字化。很多项目，并未被市场知晓，本地客群都不知道，更别说外地客群。比如，有的项目，连独立的官网、微信公众号、微博号、视频号都没有，哪怕不做大面积的市场营销，但是起码该有的运营宣传不能少，如果条件更佳，那势必需要把大数据、云计算、物联网、移动互联网、5G、人工智能、区块链等现代信息技术都运用到项目当中，才能更好的吸引人流。

不过，这些都基于项目能建成、并且良性运营之上，昆明的大部分文旅项目要往这方面靠拢还有很长的路要走。

写在最后

文旅项目的良性发展，才能带动后期的文旅地产，文旅地产基本上都自带投资属性，所以需要依托于文旅的配套。

如今，昆明能够带动起来的文旅地产，基本上少之又少，算下来也就七彩云南古滇名城、汉华天马山、融创文旅城这几个，且不说项目本身质量如何，最重要的还是文旅配套和运营服务。

总体来看，昆明的文旅项目确实较为落后，未来发展还得对标国内优质项目，比如阿那亚、灵山小镇·拈花湾、长春这有山、乌镇等。